LMNP : quelles sont les options possibles ?

La location meublée non professionnelle comme placement 

Les conditions LMNP s’arrêtent où commencent celles du statut LMP, ou loueur en meublé professionnel. En effet, le propriétaire bailleur doit respecter un plafond de 23 000 € de revenus locatifs annuels et celles-ci doivent constituer un revenu complémentaire uniquement. En définitive, vos revenus principaux doivent émaner d’une autre activité professionnelle pour laquelle vous percevez une rémunération supérieure à celle de votre activité de loueur LMNP.

Évidemment, pour bénéficier du statut, le principe reste de mettre en location un logement meublé et équipé selon les dispositifs en vigueur dans la législation. Certains meubles et équipements sont obligatoires, quand d’autres sont au bon vouloir du bailleur, avec un but de confort pour les locataires.

Plusieurs formes peuvent prendre la location LMNP. Voyons dans un premier temps les options que vous avez pour louer votre bien immobilier. 

Les stratégies du loueur en meublé non professionnel

La location du logement entier 

La manière la plus simple de louer son bien en LMNP, c’est effectivement de simplement conclure un bail d’habitation classique, avec un unique locataire, ou une famille, qui va venir s’y installer. Pas besoin d’un gros emménagement puisque les meubles et tout le nécessaire sont déjà inclus. Vous percevez alors tous les mois les loyers versés par votre occupant. Dans cette stratégie en apparence simpliste, vous optimisez déjà votre rentabilité immobilière, car les prix des loyers d’appartements meublés sont plus élevés que ceux des locations vides, moyennant 10 à 30  % d’écart en votre faveur.  

La colocation pour louer en meublé 

Option n° 2 : louer à plusieurs personnes en même temps. Ici, vous accueillez des colocataires. C’est une option uniquement si vous avez une superficie le permettant, avec au minimum deux ou trois espaces nuits. Plus vous avez de chambres, plus vous pouvez accueillir de colocs, et donc plus vous augmentez votre rendement locatif. Pour attirer votre public cible, une salle d’eau privative attenante à chaque chambre est une bonne idée, et les rangements doivent se trouver en nombre. Un emplacement prisé est également un atout, surtout dans les grandes villes et si vous souhaitez viser les étudiants qui se déplacent le plus souvent à pied, en vélo ou en transports en commun.  

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Les baux d’habitation longue ou courte durée, solidaire ou non

Au niveau de la rédaction des contrats de location aussi vous avez le choix, choix qui est fatalement corrélé à votre envie de louer de telle ou telle façon. Par exemple, en colocation, vous pouvez choisir d’imposer à vos colocataires un bail solidaire ou de réaliser un bail individuel pour chacun. Dans le premier cas, chaque habitant est solidaire de la dette des autres, ce qui implique que si l’un ne paye pas sa mensualité, les autres colocataires doivent s’en acquitter à sa place. C’est généralement préféré des bailleurs, car la solidarité ainsi créée entre les locataires vous permet une certaine sécurité quant aux risques d’impayés. Dans le second cas, chaque coloc paye sa mensualité, et si l’un fait défaut, vous devez voir directement avec lui.

Ensuite, un bail d’habitation établi sur un an ou 3 ans, comme c’est le cas respectivement d’une location meublée classique et d’une location nue, est considéré comme un bail long. Les locations étudiantes sur 9 mois (l’année universitaire) le sont aussi. En revanche, si vous souhaitez loger des « digital nomades » ou des personnes en mutation professionnelle, en stage, etc., alors on parle de bail mobilité. Vous pouvez alors le conclure sur une période de 1 mois à 10 mois et les conditions sont plus souples pour les locataires vis-à-vis des ressources à justifier, tout autant que du délai de préavis. Dans les contrats longue durée, le bail est rédigé à titre de résidence principale, ce qui n’est pas le cas du bail mobilité. D’ailleurs, ce dernier ne peut pas se voir renouvelé.

Enfin, n’oublions pas les baux de location saisonnière et les locations en chambres d’hôtes qui sont spécifiques.

La location saisonnière couplée au contrat étudiant

Enfin, la dernière option présentée ici, malgré qu’il en existe encore bien d’autres, notamment si l’on ajoute l’aspect fiscal avec la loi Censi Bouvard par exemple, est le montage de deux modes de location sur une même année. L’idée est de réduire au maximum la vacance locative de votre logement, même si à la base, vous désirez uniquement opter pour de la location étudiante.

Quand on loue à un étudiant, le bien est loué 9 mois, correspondant à la période d’année universitaire classique. Il vous reste donc 3 mois sans occupants. L’idée est de profiter de ce laps de temps inoccupé pour mettre votre appartement à la location sur une plateforme de type AirBnB, à la semaine, pour booster votre rentabilité annuelle !

Cette stratégie ne peut pas convenir à tout le monde. Elle peut se voir exploiter que si votre logement est idéalement situé, à la fois proche d’un campus et dans une destination touristique. Mais désormais que vous savez ce détail, il ne tient qu’à vous de préparer votre prochaine acquisition en ce sens si vous souhaitez tester cette méthode au fort potentiel rentable. 

LMNP fiscalité : 2 choix 

Le micro-BIC pour un investissement LMNP

Nous avons vu les options possibles concernant la stratégie locative, sans parler des détails fiscaux. Vous avez toutefois le choix également dans le régime fiscal qui va déterminer l’imposition de vos recettes locatives meublées. Un LMNP au micro-BIC est un loueur qui va appliquer un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs annuels avant de se voir imposé. C’est plus intéressant que le régime microfoncier pour la location vide, mais tout de même moins que le régime réel, selon les cas.

Tant que vos dépenses ne dépassent pas la moitié de ce que vous rapporte votre activité de loueur en LMNP, alors le micro-BIC peut être une solution. Attention cependant, vous ne bénéficiez dans ce cas d’aucune possibilité d’amortir votre bien immobilier, contrairement à l’option suivante.

Pour aller plus loin : Zoom sur le régime micro-BIC en location meublée

Le régime réel pour utiliser la défiscalisation immobilière

En plus de pouvoir déduire les charges réelles que vous supportez en tant que propriétaire bailleur en meublé non professionnel, vous pouvez pratiquer l’amortissement immobilier et mobilier. Lissé sur plusieurs années, cet outil de défiscalisation puissant vous garantit de payer bien moins d’impôts que dans une autre situation fiscale. Même si vous n’êtes pas éligible au déficit foncier (réservé au régime foncier réel), il peut se voir reporter pendant 10 ans, ce qui reste opportun.

C’est la fiscalité préférée des investisseurs LMNP, autant que des loueurs LMP. Parfois, vous pouvez même être totalement exonéré d’imposition sur vos loyers perçus, selon votre montage fiscal mis en place par rapport au choix stratégique de location déterminé.

Les options du bailleur LMNP sont nombreuses et surtout, sont indissociables les unes des autres pour espérer obtenir une rentabilité décuplée. Un fiscaliste expert en montages immobiliers ou un expert-comptable peuvent être tous deux d’une grande aide dans l’élaboration de votre projet locatif. Pour bénéficier d’une offre complète allant de l’aide à la recherche de bien immobilier à la gestion locative, en passant par la simulation précise de votre stratégie LMNP, Horiz.io vous propose son service d’investissement locatif clé en main !

LMNP : FAQ

Quelles sont les conditions pour louer en LMNP ? 

Pour devenir loueur en meublé non professionnel et obtenir le statut LMNP, il suffit que vous soyez un particulier souhaitant placer son argent dans le locatif à travers la location meublée. Attention cependant, vous ne devez pas générer plus de 23 000 € de recettes locatives par an, sans quoi vous passez automatiquement au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Enfin, votre activité de loueur LMNP ne doit pas être votre source de revenus principale et la somme totale des loyers perçus doit donc être inférieure à 50 % de l’ensemble de vos ressources annuelles. 

Est-ce rentable d’investir en LMNP ?

Oui ! Étant donné que le principe du loueur en location meublée reste de générer des revenus locatifs défiscalisables, c’est une très bonne stratégie d’opter pour ce régime particulier. En effet, vous optimisez votre rentabilité à tel point que parfois, si le montage est bien fait, vous n’avez aucun impôt à verser sur vos recettes locatives en meublé. Pour un particulier, le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel est sûrement le régime fiscal qui se prête le plus à récupérer une rentabilité immobilière élevée (si l’on exclut des aléas possibles tels que des périodes de vacance locative prolongées). Comme toujours donc, le choix de la localisation, du type de bien et du mode de location revêt une grande importance dans la réussite de votre projet d’investissement immobilier.

Quel est l’avenir des LMNP ? 

Pour l’instant, le LMNP continue, contrairement à la loi Pinel qui a désormais une date d’expiration établie pour le 31 décembre 2024. Néanmoins, on peut imaginer que bientôt, ce statut sera dans le viseur des projets de réforme, étant donné que l’offre locative n’a pas tant augmenté depuis la mise en place de ce dispositif, indiquant qu’il profiterait alors uniquement aux investisseurs… En tout cas, tant que le régime du LMNP existe, il convient d’en profiter un maximum étant donné que nous ne savons pas ce qu’il en sera dans quelques années !

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