Louer en meublé non professionnel : qu’est-ce que ça veut dire ?
Le statut de LMNP est très prisé des investisseurs particuliers désireux de se lancer dans l’immobilier locatif. Que ce soit pour bénéficier d’un revenu complémentaire, ou pour réinvestir chaque euro des revenus locatifs perçus, les propriétaires bailleurs en loueur meublé non professionnel profitent de ce régime pour défiscaliser.
Vous avez la possibilité de bénéficier de ce régime particulier si vous avez une stratégie locative consistant à louer meublé votre logement. Cela peut être de différentes manières, comme :
- en meublé de tourisme à l’année ;
- en louant pendant les périodes estivales (sur Airbnb par exemple) ;
- en location étudiante (contrats de 9 mois) ;
- en contrat de bail meublé à l’année ;
- en cumulant quelques-unes de ces stratégies.
Un bailleur en location meublée non professionnelle se doit de respecter des recettes locatives n’excédant pas les 23 000 € annuels.
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Investir dans l’immobilier locatif meublé : LMNP ou LMP ?
Concernant le choix du statut lorsque l’on se lance dans la location meublée, deux s’imposent à vous. Dans le premier cas, le statut LMNP, comme nous l’avons vu, s’adresse à des investisseurs considérés comme non professionnels, du fait de la limite de revenus locatifs à respecter. Dans un second temps vient le statut LMP. Ici, on parle de Loueur en Meublé Professionnel. À l’inverse du régime LMNP, ici, vous êtes alors considéré comme investisseur professionnel. Il est intéressant lorsque vous commencez à avoir un grand parc immobilier.
À titre d’exemple, si vous avez 4 logements à 150 000 € en location meublée, à raison d’une rentabilité annuelle nette de 4 %, cela vous fait 24 000 € de recettes locatives, ce qui est juste au-dessus de la limite imposée par le statut LMNP. Dans ce cas, vous êtes trop à cheval entre les deux pour dégager des bénéfices réels du régime LMP, qui est beaucoup plus fortement imposé. C’est pourquoi il convient de ne pas rester trop longtemps proche du seuil de la location meublée non professionnelle lorsque vous devenez LMP, afin de ne pas perdre de l’argent à cause de votre nouvelle fiscalité.
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Quelles conditions pour accéder au statut LMNP ?
Pour bénéficier du statut plébiscité de loueur en meublé non professionnel, vous devez vous plier à certaines obligations, comme nous avons commencé à vous l’indiquer plus haut. Parmi elles, vous devez :
- ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RSC) ;
- ne pas habiter dans le logement en question ;
- louer le logement en meublé selon la réglementation en vigueur (cf. équipements minimums) ;
- louer le bien en résidence principale ;
- mettre un appartement en location de minimum 9 m2.
Afin de vous démarquer des autres propriétaires louant en meublé, vous pouvez évidemment équiper davantage l’appartement ou la maison. De même, concernant le budget du mobilier à acheter, tout dépend de ce que vous souhaitez présenter. Quoi qu’il en soit, l’aménagement de votre logement est important, car les futurs locataires doivent pouvoir s’y projeter en voyant les photos, puis lors des visites.
Location meublée fiscalité : un gros avantage pour le propriétaire bailleur en LMNP
En location meublée non professionnelle, la fiscalité à laquelle vous êtes assujetti est relativement faible et n’impacte que très peu vos rendements immobiliers. C’est là le plus bel atout de ce statut. Vous avez tout de même le choix entre deux régimes d’imposition, tous deux relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : le micro-BIC ou le régime réel.
En choisissant une fiscalité forfaitaire, alors vous profitez d’un abattement fiscal de 50 % du montant de vos loyers encaissés ladite année. Cela est possible dans le cas où la totalité de vos loyers perçus est inférieure à 72 600 €. Attention cependant, pour rester en LMNP au régime micro-BIC, vous devez surtout respecter la limite des 23 000 € en revenus locatifs de meublés. Au début de votre activité, vous êtes automatiquement considéré comme étant au micro-BIC, à condition que vous le spécifiez d’entrée. Par ailleurs, cette demande doit être réfléchie, car vous serez alors contraint de vous tenir au régime réel pendant au minimum 3 ans après votre décision de changement.
Concernant le régime réel justement, c’est pour lui que les investisseurs particuliers optent le plus pour le statut LMNP. Ici, les charges déductibles de la location meublée non professionnelle sont au réel. Elles comprennent notamment :
- les intérêts de vos crédits immobiliers ;
- l’assurance emprunteur ;
- la taxe foncière ;
- les frais d’acquisition du bien (frais d’agence le cas échéant) ;
- les frais de notaire ;
- les honoraires de votre expert-comptable ;
- les travaux de rénovation directement liés au bien mis en location meublée ;
- le taux d’usure des murs et du mobilier, etc.
La liste est longue. Le statut relatif à la location meublée non professionnelle au régime réel vous octroie la possibilité de lisser vos dépenses liées aux travaux sur plusieurs années et permet même à certains investisseurs de ne payer aucun impôt sur leur bien. Cela est rendu possible grâce à la possibilité d’amortir le bien immobilier en fonction de sa vétusté, idem avec le mobilier. Vous avez le droit à un déficit foncier annuel maximal de 10 700 € pendant les 10 premières années suivant l’achat de votre bien. Chaque excédant peut se voir reporté l’année fiscale suivante, dans la limite du montant donné.
L’investissement locatif clé en main pour profiter pleinement du régime LMNP
Comme vous l’avez compris, devenir investisseur en LMNP est une opportunité très intéressante pour n’importe quel particulier souhaitant mettre un pied dans l’immobilier locatif. Cependant, il ne s’agit pas juste de savoir quel mode de location privilégier pour parvenir à obtenir des résultats financiers satisfaisants. En effet, cela impose une gestion locative minutieuse et, en amont, une sélection d’un bien au potentiel de rentabilité élevé.
Pour partir du bon pied et ne pas acheter n’importe quel bien n’importe où, nous vous conseillons fortement de vous entourer d’experts, ou de vous faire aider par une solution d’investissement locatif clé en main. Chez Horiz.io, que vous soyez novice ou que vous disposiez déjà d’un patrimoine immobilier conséquent, nous sommes à votre écoute pour vous aiguiller dans chacune des étapes menant à l’acquisition, puis à la location de votre bien loué en meublé non professionnel.
Grâce à nos outils en ligne, vous pouvez tester chaque stratégie locative en meublé pour déterminer celle adaptée à vos ambitions. Pour le côté gestion immobilière, plus besoin de vous en occuper seul ou de dépenser des frais conséquents en agence immobilière. Notre logiciel vous aide à piloter vous-même la gestion de vos logements. Dès lors, devenir investisseur immobilier pour faire de la location meublée non professionnelle peut s’avérer bien moins complexe qu’il n’y paraît…
Location meublée non professionnelle : FAQ
Comment se déclarer en loueur meublé non professionnel ?
Pour effectuer sa déclaration de loueur meublé non professionnel, vous devez en premier lieu vous rendre au Greffe du Tribunal de votre secteur et obtenir votre numéro de SIRET. Pour se faire, vous remplissez le formulaire 11921*07 ou P0i. Vous pouvez le télécharger directement sur le site du ministère chargé de l’économie.
Quand passe-t-on de LMNP à LMP ?
Vous basculez automatiquement au statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), à partir du moment où vous encaissez plus de 23 000 € de revenus locatifs sur une année civile. Dès lors, vous perdez les avantages relatifs au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Quelles charges en LMP ?
Sous le statut LMP, vous devez vous acquitter de cotisations sociales propres à ce régime. Globalement, il vous en coûtera 43 % de vos bénéfices imposables. Si toutefois ceux-ci venaient à être déficitaires, ou simplement nuls, alors vous avez tout de même une obligation de payer une somme minimale d’environ 1 145 €. C’est pour cela que le régime LMNP est tant prisé des investisseurs locatifs…
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