Investissement locatif : définition
Le principe est simple, l’investissement locatif désigne le fait d’acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble de rapport, d’un local commercial, d’un garage ou encore d’une place de parking.
Le but premier de l’investissement locatif est de générer des revenus supplémentaires. Il permet d’augmenter son pouvoir d’achat, de concrétiser des projets personnels et professionnels, ou encore de s’assurer des rentes une fois à la retraite. En optimisant la fiscalité de son bien immobilier, il est possible de faire des économies afin d’augmenter ses revenus mensuels. C’est le cas en profitant de nombreux avantages fiscaux tels que le le LMNP, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), la loi Denormandie, le dispositif Loc’Avantages ou encore le déficit foncier…
L’achat locatif, c’est l’occasion de se bâtir un patrimoine immobilier. De plus, vous pouvez utiliser l’effet de levier de crédit pour acheter d’autres biens immobiliers. Les biens acquis au fil des années peuvent être transmis à vos proches, que ce soit vos enfants ou encore votre conjoint. Ils permettent aussi de vous assurer un logement à moindre coût lors de votre départ en retraite. Dans le cas d’une revente, la plus-value peut être très intéressante si l’investissement de départ a été réfléchi.
Achat locatif d’un appartement : quel est l’intérêt ?
Investir dans l’immobilier locatif offre la possibilité de bénéficier de nombreux avantages en tant qu’investisseur. C’est pourquoi, c’est l’un des investissements les plus populaires et les plus sûrs pour bon nombre d’entre nous. Il est bien moins risqué que des placements en bourses ou en crypto monnaie, et sa rentabilité est bien meilleure. Pour cela, il faut faire les bons choix lors de la recherche du logement. Il est essentiel d’étudier le bien dans sa globalité, son emplacement, les travaux à réaliser, les charges qui vous permettront de faire un bon investissement locatif.
L’un des autres avantages de l’achat locatif est de pouvoir posséder des biens financés par un crédit bancaire. Cela permet de ne pas toucher à votre épargne personnelle et les mensualités de crédit sont remboursées en partie ou en totalité par les loyers perçus. En ayant un logement qui s’autofinance, vous pouvez même avoir pour projet d’investir dans d’autres biens immobiliers.
L’achat locatif, c’est aussi s’assurer une certaine sécurité à soi-même et ses proches. En effet, il est tout à fait possible de louer un bien à ceux-ci afin qu’ils puissent vivre dans un logement convenable et avec un loyer attractif. C’est aussi le cas pour vous, lorsqu’un bail locatif arrive à échéance, vous pouvez habiter dans votre appartement et ne plus avoir à payer de loyer si celui-ci est financé en totalité.
Autre intérêt de l’achat locatif, ce sont les nombreuses réductions fiscales mises en place par l’État. En effet, selon le régime que vous choisissez, vous pouvez réduire fortement votre imposition grâce à la déduction des charges ou encore au déficit foncier (pour la location meublée).
Achat locatif d’un appartement : quelle rentabilité ?
L’achat d’un appartement ne se fait pas sur un coup de tête. En effet, pour que celui-ci soit rentable et ne vous fasse pas perdre de l’argent, il est important de savoir évaluer sa rentabilité locative. Pour cela, vous pouvez effectuer divers calculs afin de connaître celle-ci :
- Le calcul de la rentabilité brute : peu précis, il s’agit du calcul le plus simple pour avoir un premier avis sur la rentabilité d’une future acquisition.
Rentabilité brute = (loyer annuel / prix du logement) x 100.
- Le calcul de la rentabilité nette de charges : un peu plus précis, il prend en compte les entrées et sorties d’argent supportées par le propriétaire (loyers, taxe foncière, frais de gestion…). Par contre, le calcul ne tient pas compte de la fiscalité.
Rentabilité nette de charges = (loyer annuel (avec déduction des charges) / prix du logement) x 100.
- Le calcul de la rentabilité nette-nette : ce calcul prend en compte la rentabilité nette de charge à laquelle on ajoute la fiscalité, les recettes et dépenses annexes.
Rentabilité nette-nette = (loyer charges comprises + charges annexes + fiscalité) / prix de l’investissement total x 100.
- Le calcul avec la méthode Larcher : il s’agit d’une autre méthode de calcul moins compliquée, et qui est un peu plus précise pour définir la rentabilité d’un bien. Le calcul se fait sur 9 mois au lieu de 12 car on considère que les dépenses et charges liées au logement représentent 25 % des loyers.
Rentabilité méthode Larcher = (loyer x 9) / prix du logement x 100.
Une fois le calcul effectué, vous pouvez déterminer si votre investissement est rentable. Le but n’est pas de perdre de l’argent dans ce genre d'opérations. Il est primordial de vous fixer des objectifs dès le départ afin de savoir ce que doit vous apporter votre futur bien. S’agit-il de percevoir des revenus complémentaires, bénéficier d’un logement pour vous à la retraite, loger un proche, le revendre au bout d’un certain temps ? Autant de questions qui vous permettront de choisir un logement de qualité, dans un bon emplacement avec peu de risques de vacances locatives.
Investir dans la pierre présente peu de risques de perte financière, contrairement aux placements financiers. Certes, cela est moins rentable que l’investissement en bourse ou dans des assurances-vie, mais ces derniers sont bien plus incertains.
N’hésitez pas à utiliser notre simulateur de rentabilité en suivant le lien ci-après.
Achat locatif d’un appartement : quelles aides ?
L’achat locatif d’un appartement est un bon moyen de se constituer un patrimoine avec peu de frais. Il est possible d’être lourdement imposé, c’est pourquoi de nombreux investisseurs profitent des outils de défiscalisation pour réduire leurs frais. L’État a mis en place différents dispositifs adaptés à différents types d’investissements :
- Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : ce nouveau dispositif, issu de la loi de finances 2026 et applicable aux acquisitions réalisées depuis le 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028, prend la suite de la loi Pinel pour relancer l’investissement locatif privé. Son fonctionnement repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal plutôt que sur une réduction d’impôt directe : vous déduisez chaque année entre 3 % et 5,5 % de la valeur de votre bien selon le niveau de loyer pratiqué, sur un engagement de location de 9 ans. Le dispositif est ouvert à tous les particuliers, sans zonage géographique imposé, mais s’applique uniquement aux logements collectifs (neufs ou anciens rénovés avec au moins 30 % de travaux). La loi Pinel, elle, a définitivement pris fin au 31 décembre 2024.
- La loi Denormandie : ce dispositif permet d’investir dans des logements anciens avec des travaux de rénovation dans le but de le louer par la suite. Le bien doit se trouver dans une des 222 villes du Plan action Coeur de ville, et dans un quartier ancien dégradé. La réduction fiscale est calculée sur le prix de revient net du logement avec une remise de 12 à 21 % en fonction de la durée de location.
- Le dispositif Loc’Avantages : il offre une réduction d’impôt qui varie entre 15 et 65 % des revenus bruts fonciers. Loc’Avantages s’adresse aux propriétaires qui louent des logements à des loyers en dessous du marché. Pour en bénéficier, il faut signer une convention avec l’Anah.
Achat locatif d’un appartement : nos conseils
Voici nos conseils si vous souhaitez vous lancer dans l’achat locatif d’un appartement :
- Étudier le marché de l’immobilier locatif : c’est le moment d’analyser les différentes annonces immobilières et de prendre connaissance des diverses offres présentes sur le marché. Il s’agit d’étudier le prix du bien immobilier, les prestations qu’il offre, le loyer que vous pouvez pratiquer…
- Choisir le bon emplacement : pour vous assurer une bonne rentabilité, portez une attention sur le lieu où vous souhaitez acheter votre bien immobilier. Prenez en compte la ville, le quartier, les infrastructures et s’il est bien desservi par les transports.
- Diversifier ses investissements : pour pallier certaines difficultés, il est conseillé d’investir dans plusieurs biens immobiliers, plutôt que de concentrer votre épargne sur un seul gros investissement. Ainsi, vous pouvez réduire le risque de loyers impayés et de vacances locatives qui peuvent grandement impacter votre rentabilité.
- Achetez un bien correspondant à un projet réalisable : il est important d’être réaliste dans ces projets. Ne voyez pas trop grand et investissez au départ sur des petites surfaces du type studio ou F2. Ils coûtent bien moins chers et vous avez plus de chances de bénéficier de financement de la part des banques.
- Choisir les bons locataires : afin d’éviter de nombreux problèmes, il est primordial de bien choisir ses locataires. Pour cela, n’hésitez pas à demander des garanties supplémentaires pour obtenir vos loyers chaque mois. Vous pouvez également souscrire à une assurance garantie loyers impayés pour vous protéger davantage.
