Calculer la rentabilité d’un bien : première étape avant un investissement immobilier locatif ?
Rendement locatif : définition
La rentabilité locative générée par la mise en location d’un bien, aussi appelée rendement locatif, est un taux annuel de performance réalisé par le placement immobilier dit. Vous achetez un logement, puis le mettez en location pendant x temps, et à la fin de l’année, vous pouvez constater le taux de rentabilité locative brute, puis nette, que cet investissement dans la pierre vous a rapporté.
Attention cependant, car la seule rentabilité locative annuelle de votre bien immobilier de prévaut en rien de vos performances sur le long terme. En effet, pour être certain de réaliser un placement financier opportun en achetant telle ou telle maison, vous allez devoir calculer d’autres indicateurs déterminants : le Taux de Rendement Interne (TRI), la Valeur Actuelle Nette (VAN), le cashflow positif ou négatif global généré, etc.
C’est en combinant tous ces indicateurs de performance que vous pourrez obtenir une réelle idée de ce que cette acquisition et cette mise en location va vous apporter d’un point de vue patrimonial et financier. En d’autres termes, un ensemble de résultats négatifs (par exemple via un calculateur de rendement locatif) vous incitera sûrement à passer votre chemin et à revoir votre projet locatif.
Simulation de son investissement grâce au calcul du rendement immobilier
La formule est simple : ([Loyer mensuel x 12]/Prix d’achat) x 100, seulement, le résultat obtenu est le rendement immobilier brut. Cela signifie que le calcul ne prend pas en compte le régime fiscal, ou encore toutes les charges que vous allez devoir supporter au cours de votre détention du bien, comme :
- les frais de notaire ;
- les frais d’agence immobilière, le cas échéant ;
- les charges de copropriété s’il y en a ;
- le montant des travaux de rénovation ou de réhabilitation ;
- la taxe foncière ;
- le mobilier (dans le cas d’une location meublée) ;
- etc.
Vous devez alors penser à déduire chacune de ces charges lors du calcul de la rentabilité locative nette annuelle de votre investissement locatif.
Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative ?
La rentabilité locative moyenne obtenue par la plupart des investisseurs locatifs diffère en fonction de la stratégie immobilière et fiscale utilisée. En effet, les loueurs en meublé non professionnel (statut LMNP) ont généralement de meilleurs résultats que ceux qui font de la location à nue. Toutefois, sur la durée, la location vide est très intéressante, car elle est moins sujette au turn-over, et les baux d’habitation se signent sur des périodes de 3 ans, là où ils se signent sur des périodes de 1 an, voire moins, pour des locations meublées.
Pour avoir un ordre d’idées quant à la rentabilité immobilière atteignable grâce à un investissement locatif, on estime qu’un taux se situant entre 5 et 7 % est satisfaisant. Par ailleurs, une rentabilité de 5 % net est bien plus intéressante, que si le chiffre est brut. Après, cela dépend des régions où vous désirez investir et des quartiers. Prenez Paris par exemple, le locatif n’est plus vraiment intéressant là-bas si vous souhaitez faire du chiffre, car la moyenne est de 3,5 % brut, alors qu’il peut atteindre les 10 % brut dans d’autres villes de l’hexagone.
Enfin, pour répondre concrètement à la question de la définition d’une bonne rentabilité locative, la réalité est que le bon chiffre n’existe pas, car il n’est pas le même pour tout le monde. En effet, personne d’adopter la même stratégie exactement dans la même région, dans le même quartier avec la même fiscalité. C’est pourquoi vous avez tout intérêt à étudier de près votre projet en vous aidant d’un calculateur de rendement locatif avant de vous lancer.
Une bonne rentabilité immobilière, c’est un taux qui colle autant à vos objectifs de gestion locative, qu’à vos objectifs de performance financière.
Calculette rendement locatif : quel est son fonctionnement ?
Vous vous dites sûrement que vous n’avez pas besoin d’un logiciel pour calculer si vous tendez plutôt vers un cashflow positif que négatif. Néanmoins, au-delà du simple constat de la tendance de votre flux de trésorerie, une calculette de rendement locatif en ligne vous octroie la possibilité de réaliser en peu de temps des formules bien plus complexes que « vos entrées d’argent moins vos dépenses ».
Et pour cause, un calculateur de rentabilité locative est généralement très simple à prendre en main. Son but est de faciliter l’investissement locatif, donc l’application se veut d’être ergonomique et fluide d’accès. Vous avez juste à saisir les informations concernant votre projet immobilier, à savoir :
- le type de bien ;
- sa surface en m2 ;
- sa situation géographique ;
- le régime fiscal choisi ;
- vos revenus ;
- le mode de location pratiqué (vide ou meublée, location classique ou colocation, saisonnière ou longue durée, etc.) ;
- le taux d’intérêt de votre emprunt bancaire ;
- la durée du prêt ;
- etc.
Les éléments à renseigner dépendent du calculateur de rentabilité locative par lequel vous passez, mais plus votre projet est précis, plus vous pouvez bénéficier d’une estimation précise, collant au mieux avec la réalité potentielle de l’évolution de vos fonds.
Dans le même thème : Comment calculer son cashflow ?
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Et même si vous n’en êtes pas à votre premier achat dans la pierre, nous vous accompagnons tout au long de votre parcours d’investisseur, de la recherche de biens, à la mise en location, en passant par la gestion locative 100 % automatisée et pilotable à distance. C’est notre conception d’un investissement locatif clé en main de qualité et conçue véritablement pour vous seconder et vous épauler dans votre volonté de rentabiliser chaque placement réalisé.
Dans ce sens, tentez dès maintenant de visualiser encore mieux votre futur investissement immobilier ! Projetez-vous en un rien de temps en saisissant les informations de votre projet immobilier sur notre calculette de rentabilité locative en ligne !
Calculateur rendement locatif : FAQ
Comment savoir si un logement est rentable ?
Pour prendre connaissance de la rentabilité potentielle et effective d’un projet locatif, il faut absolument réaliser un prévisionnel, au mieux, à l’aide d’outils en ligne, voire accompagné d’experts immobiliers. Les indicateurs suivants doivent être calculés : le Taux de Rendement Interne (TRI), la Valeur Actuelle Nette (VAN) et la rentabilité locative nette de l’investissement.
Quelle est la bonne formule pour calculer un rendement locatif ?
Pour déterminer le rendement brut du bien, vous devez appliquer la formule suivante :
([Loyer mensuel x 12]/Prix d’achat) x 100. Toutefois, l’idéal est de déduire des recettes reçues les charges réelles attenantes au projet, afin d’avoir une estimation de son taux de rentabilité net. En effet, d’une fiscalité à l’autre et d’une stratégie à l’autre, les chiffres peuvent considérablement changer.
Quelles sont les villes les plus rentables pour investir dans l’immobilier ?
D’après une étude de marché réalisée par la FNAIM, les villes de Toulon, Dijon, Brest, Nîmes ou encore Montpellier sont idéales pour investir dans le locatif en 2023. Il y a également Clermont-Ferrand, Poitiers et Limoges, ainsi que Marseille qui offrent des taux de rendement locatif intéressants.
En moyenne, dans les villes citées, la rentabilité locative annuelle s’élève à plus de 5 % nette et le taux de vacances locatives est relativement bas, à savoir 8 % seulement.
