Pourquoi faire un investissement locatif ancien avec travaux ?

Si la question de l’investissement locatif neuf ou ancien revient souvent, en ces temps, c’est plutôt la rénovation et donc l’ancien qui a le vent en poupe. En effet, depuis le passage de la loi Climat et Résilience pour 2023, les nouvelles directives concernant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ont redistribué les cartes du parc immobilier locatif français, et par conséquent le marché de l’achat/revente de biens.

Il est devenu primordial de penser à l’aspect énergétique et écologique dans tout projet d’achat dans la pierre. Si ces éléments nous donnent d’ores et déjà de premiers éléments de réponses, découvrons plus en détails pourquoi réaliser un investissement locatif ancien avec travaux, au-delà de l’aspect durable de l’opération.

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Mise à jour le 15 Décembre 2023
Investissement locatif ancien avec travaux
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Investir dans l’ancien pour acheter moins cher 

Premier point intéressant dans cette stratégie de placement est l’avantage d’un prix plus abordable et donc d’un crédit immobilier potentiellement moins conséquent. Qui dit prêt moins gros dit aussi intérêts réduits, mensualités réduites et surtout, obtention plus aisée que pour l’achat d’un appartement neuf.

Concrètement, c’est vraiment le moment opportun pour investir dans l’immobilier locatif ancien avec travaux, à l’ère où les DPE tendent à interdire la location des passoires thermiques les plus mal en point ! En définitive, de nombreux biens ont subi et continueront de subir une décote importante dans les années à venir. Cette décote peut aller jusqu’à 30 % du prix d’origine avant le passage de la loi. C’est donc une opportunité à saisir pour acheter d’une part, bien en dessous du prix du marché, rénover sa maison ou son appartement en lui permettant de récupérer un score DPE A, B ou C, et réaliser une plus-value très rémunératrice à la revente ! Par ailleurs, vous avez aussi la possibilité de mettre le logement en location, et ainsi d’avoir un cash flow plus important sur le long terme.

Alors évidemment, dans la réalité, tout n’est pas aussi simple, mais vous voyez ce que vous pouvez en tirer et c’est bel et bien un moyen très rentable de s’adonner à l’investissement immobilier en 2024.

À lire aussi : Le déficit foncier et les travaux

Profiter d’un emplacement en plein centre-ville à forte tension locative

Comme nous l’avons malheureusement constaté récemment, beaucoup d’immeubles situés dans les centres-villes historiques de certaines communes partent en lambeaux et se fissurent, voire dans le pire des cas, s’effondrent. Cela devient très alarmant, mais c’est pourtant le reflet d’une réalité globale sur tout le territoire français. Bien trop de centres historiques, considérés comme des bouts d’histoire des villes, bien souvent entourés de rues pavées et de zones piétonnes, sont en très mauvais état et ne font pas l’objet de rénovation. Le risque est de voir le cachet de ces immeubles disparaître totalement si l’on venait à être obligé de les raser pour préserver la sécurité des habitants et des touristes. Alors, pour éviter ça, l’investissement locatif ancien avec travaux peut être une solution.

Pour le coup, vous entrez dans une démarche de préservation culturelle, tout en bénéficiant du cadre privilégié de ces logements qui ont d’être rafraîchis, en plein cœur des petites et moyennes villes de France. Le dynamisme économique y est conséquent, ce qui favorise le flux de locataires potentiels et participe à une forte tension locative. Autant dire qu’en achetant un bien ancien en centre-ville, vous n’aurez certainement pas le moindre mal à trouver des occupants.

Votre seule question sera plutôt de choisir la stratégie de location la plus adéquate entre colocation meublée, location meublée simple ou location vide, etc. Pour prendre la meilleure des décisions et optimiser votre rendement locatif au mieux, pensez à réaliser une étude minutieuse du marché immobilier de la zone.

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Moins de charges pour un investissement locatif avec travaux

Le rendement immobilier d’un investissement dans l’ancien avec travaux de rénovation est systématiquement plus élevé si “l’affaire est bonne” et que les coûts sont maîtrisés. Mais le prix d’achat plus bas et la situation géographique du bien ne sont pas les seuls critères participant à ce constat. Les charges sont également moins conséquentes lorsque l’on est par exemple propriétaire bailleur d’un appartement ancien en copropriété.

En effet, lors d’un achat neuf, l’ascenseur et son entretien, les équipements des parties communes et l’infrastructure en elle-même coûtent forcément plus cher aux propriétaires que dans le cas d’un immeuble ancien avec des prestations réduites. Cerise sur le gâteau, les locataires aussi bénéficient de charges attenantes au loyer moins élevées, ce qui augmente l’attractivité de votre logement proposé à la location.

Alors certes, les travaux, il faut savoir les gérer et engager les bons prestataires, mais au bout du compte, une telle opération immobilière menée dans les règles de l’art avec une bonne connaissance du marché (sans mauvaises surprises) permet toujours de faire une très bonne affaire financière.

Le choix de la fiscalité pour défiscaliser

Le régime foncier au réel : option déficit foncier

Un investissement locatif avec travaux, c’est aussi un choix très satisfaisant : celui de sa fiscalité. Dans certains cas, vous n’avez pas le choix et c’est notamment le cas si vous choisissez d’acheter via un programme de défiscalisation tel que la loi Denormandie ou Malraux. Dans ces cas-là, vous serez automatiquement rattaché au régime foncier. Sinon, vous pouvez choisir entre le foncier et donc la location nue, et le Bénéfice Industriel et Commercial (BIC) et donc la location meublée.

Dans le cas du régime foncier, au réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les travaux que vous avez réalisés, même les travaux de gros œuvre. De plus, vous bénéficiez du déficit foncier, c’est-à-dire que vous pouvez, chaque année, déduire jusqu’à 10 700 € de travaux pendant les 10 premières années de location du bien acquis. Tout excédent de déficits est en plus reportable sur l’année suivante dans la limite de 6 ans sur les revenus globaux du foyer.

Dans le cas du déficit foncier, sachez que si vous en bénéficiez une année, vous avez l’obligation de poursuivre votre mise en location pendant au minimum 3 ans encore. Une fois de plus, vous comprenez pourquoi cet investissement avec travaux peut considérablement vous offrir de bons rendements. 

Le régime BIC au réel : statut LMNP et amortissement 

Mais ce n’est pas tout, puisque si vous préférez mettre en location votre logement en meublé, c’est-à-dire avec du mobilier, alors vous dépendez du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) LMNP jusqu’à ce que vos recettes locatives dépassent les 23 000 euros. Dans ce cas, c’est le régime BIC au réel qu’il vous faut prendre pour bénéficier des meilleurs avantages fiscaux de ce régime.

La rénovation de votre logement ancien pour location doit être ici moins conséquente pour que ce soit vraiment rentable, puisque les travaux de gros œuvre ne sont pas déductibles des loyers perçus en LMNP. Vous n’avez pas le droit non plus au déficit foncier. En revanche, vous avez le droit d’amortir le coût de votre achat immobilier sur 25 à 40 ans, en déduisant chaque année un pourcentage allant de 1,5 à 3 % du prix du bien en général. Cela permet de prendre en considération la vétusté du bâti. Le mobilier aussi est amortissable, sur des périodes moins étalées.

Finalement, pour une grosse rénovation de bien avec travaux de grandes ampleurs, le régime foncier au réel sera plus avantageux, et donc la location nue. Pour des rénovations moins importantes, le statut LMNP au régime réel BIC vous sera plus favorable, mais il reste nécessaire de faire une comparaison la plus précise possible grâce à un outil en ligne par exemple. 

Dans le même thème : Défiscaliser investissement locatif : quelles stratégies ? 

Une plus-value à la revente élevée grâce à cette stratégie immobilière

Enfin, comme nous l’avons déjà vu un peu plus haut en conséquence d’un prix d’achat plus bas, la plus-value à la revente de votre bien sera probablement plus attractive, surtout si vous vous attaquez à un bien en DPE G et que vous le faites passer en DPE A. Le Taux de Rendement Interne (TRI) de ce genre de projet immobilier est dans tous les cas bien plus avantageux que lors d’un achat neuf, étant donné les économies faites un peu partout sur les mensualités de prêts, les taux d’intérêt, la défiscalisation, la rentabilité plus élevée à l’année, et la plus-value finale.

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Ce qu’il faut retenir

Vous savez désormais pourquoi un investissement locatif ancien avec travaux peut s’avérer être une excellente option de placement dans l’immobilier. Seulement, cette stratégie immobilière n’est pas faite pour tout le monde, car il faut pouvoir accepter et accompagner les problématiques que vous rencontrerez vis-à-vis des travaux et supporter la charge mentale qui peut être lourde, surtout lorsque l’on débute dans le secteur. Néanmoins, le jeu en vaut la chandelle.

Quoi qu’il en soit, avant de vous lancer dans un tel projet d’envergure, le mieux est de faire des simulations, autant que vous le souhaitez et de pouvoir effectuer un calcul de rendement locatif, de TRI, etc. pour chaque option. Il vous faut aussi avoir une vision de la fiscalité et de ses conséquences directes sur votre cash flow et plus-value finale. Pour cela, rien de mieux que notre logiciel de simulation immobilière locative en ligne ! 

Investissement locatif ancien avec travaux : FAQ

Quels travaux donnent de la valeur à une maison ?

Les travaux de rénovation énergétique donnent beaucoup de valeur à un logement, car cela se répercute directement sur le score DPE. Ainsi, vous pouvez envisager de changer de vieilles fenêtres, installer un système de chauffage plus écologique et économique, refaire l’isolation de la toiture, etc. Si votre bien n’a pas besoin de rénovation énergétique, alors prendre soin du bâti extérieur (nettoyage du toit, des murs extérieurs, changement des volets, de la porte d’entrée, etc.) peut être un moyen de donner davantage de valeur à votre maison, tout comme l’ouverture de la cuisine sur le salon, par exemple. 

Est-ce que le ravalement de façade est déductible des impôts ?

Oui, à condition que vous releviez du régime foncier au réel. 

Quel est l’investissement locatif le plus rentable ?

La catégorie de placements locatifs qui génère le plus de cash flow est certainement celle de la division de bien (immeuble de rapport, division de maison, colocation, etc.) avec l’immobilier professionnel.  

Poursuivez votre lecture : Les aides pour rénover son bien immobilier locatif

Marie
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