L'immobilier fractionné : est-ce vraiment rentable ? Rencontre avec Bricks.co

Bassel Abedi : Bonjour.

Cédric O'Neill : Salut Bassel. Ravi d'être avec toi.

Bassel Abedi : Alors avant de commencer. J'aime bien toujours poser la question. Pour mieux connaître qui est Cédric O'Neill et comment tu en es venu à ce que tu fais aujourd'hui. C'est toujours intéressant de voir un peu le parcours, donc est-ce que tu peux te présenter un peu, ton parcours et d'où tu viens ?

Puis après, on reviendra à ce que tu fais maintenant. Et comment y arriver ?

Cédric O'Neill : Oui, avec plaisir. Cédric O'Neill, enchanté. Moi, je suis originaire du sud de la France parce que je suis né à Narbonne, à 1 h de Montpellier. J'ai fait mes études à Montpellier, donc j'ai 34 ans, deux enfants et j'ai toujours été entrepreneur.

Donc j'ai un parcours assez atypique parce que j'ai commencé par des études de pharmacie. Je suis pharmacien, diplômé de formation.

Bassel Abedi : Ça c'est marrant.

Cédric O'Neill : Puis tu vois, ensuite, j'ai fait un master en économie et en finance, ce qui m'a poussé en début de carrière à partir aux Etats-Unis, bosser dans une industrie pharmaceutique. Et j'ai pas forcément aimé l'expérience parce que c'était très spécialisé sur de l'immunologie.

J'étais en Californie, à San Diego et j'ai vraiment adoré l'esprit très entrepreneurial des Américains. Ce qui fait que quand je suis revenu en France en 2012, j’ai commencé à être rédacteur pour un site de news éditoriales de start-ups qui s’appelle TechCrunch et qui existe toujours et qui est une des références sur les start-ups. Et de fil en aiguille, j’ai commencé à participer et à organiser des start-ups week-ends et c’était le début de ces événements très entrepreneuriaux.

Fin 2012, je me dis que je suis pharmacien de formation et que si je veux être crédible et que je veux monter une société, il faut que ce soit dans la pharmacie de près ou de loin. Au même moment, Roselyne Bachelot parlait de libéraliser la vente de médicaments sur Internet et c’est à ce moment-là que j’ai eu l’idée de monter ma première start-up qui a été en France le pionnier de la vente en ligne de produits de santé et notamment de médicaments en ligne. Donc ça a été une super aventure en terme d’apprentissage et on est rapidement monté dans des gros volumes de CA puisqu’on a fait jusqu’à 15M€ de CA ce qui était considérable à l’époque sur un secteur très réglementé. J’ai eu 40 employés, on a levé à peu près 10M€. Donc un parcours un peu accéléré alors que quand j’ai lancé ça je n’avais que 23 ans.

Bassel Abedi : Et puis précurseur car à cette époque là Internet n’était pas ce qu’il est aujourd’hui.

Cédric O’Neill : Oui tout à fait. Et les levées de fonds n’avaient pas la même dimension et la même ampleur. Ils y avaient beaucoup moins de business angels qui investissaient dans les start-ups donc c’était bien plus long de convaincre les personnes de t’accompagner à te faire confiance.

Donc ça a été très formateur et en 2017 j’arrête l’aventure car on décide de revendre la boîte car concrètement j’avais fait rentrer des investisseurs avec lesquels on n’était pas alignés sur la stratégie, donc l’idée a plutôt été de revendre et de passer à autre chose.

J’ai donc commencé à investir dans l’immobilier avec l’argent que j’avais récupéré de cette cession. Et tu vois dans l’immobilier rapidement je me suis retrouvé confronté au banquier qui me disait “Cédric, on ne peut pas t’accompagner sur tous tes projets car soit tu as trop d’encours chez nous, soit on t’a déjà accompagné sur une opération cette année et donc il nous faut le temps de voir comment ça va évoluer, soit t’es au maximum de ta capacité d’endettement.”

Et ça, quand tu es entrepreneur, c’est particulièrement frustrant parce que tu ne comprends pas pourquoi un projet à cashflow positif (soit un projet qui tous les mois va te générer de l’argent en plus du remboursement des échéances d’emprunt) n’est pas financé par la banque. 

Bassel Abedi : Je connais très bien le sujet, et ils ne regardent pas ça.

Cédric O’Neill : Je me suis donc orienté vers des amis et de la famille en leur disant que j’arrivais à trouver des opportunités intéressantes à l’acquisition et leur ai proposé d’investir. Donc on a créé une petite poche d’investissement qui nous a permis d’acheter 3 immeubles du côté de Tarbes. Puis on a été confrontés au même retour des banques.

Donc j’avais toujours dans un coin de ma tête cette petite musique qui me disait que c’est vraiment frustrant de ne pas être accompagné par des banquiers sur des deals.

Et quand est arrivé le COVID, les gens se sont intéressés aux finances personnelles parce que les gens avaient du temps à côté, vu qu'il y avait moins de sorties de prévu. Ils se sont intéressés à des applications qui te facilitent l'investissement en bourse ou en cryptomonnaie.

Et là, ça m'a paru une aberration de voir que c'était très facile d'investir dans des produits avec de la volatilité assez risquée, mais par contre qu'investir dans l'immobilier restait le parcours du combattant. Et donc ma réflexion a été de me dire : “Comment je fais en sorte de démocratiser cet investissement immobilier pour tous de manière très simple, en quelques clics de souris ?” Dans la mesure ou avec les changements, notamment concernant les habitudes et les façons de travailler, de nombreux freelances auto-entrepreneurs sont un peu jugés instables par les banques et ne peuvent pas emprunter.

Bassel Abedi : Votre bilan ? Encore un. 

Cédric O'Neill : Peu. Trois bilans, donc c'est assez lourd et c'est des personnes qui pourtant gagnent bien leur vie, qui ont un reste à vivre, qui c'est assez confortable. Et donc j'en suis arrivé à cette idée de l'immobilier fractionné dont on va pouvoir parler, qui a également été accéléré par cette innovation liée à la blockchain.

Ou finalement la blockchain a accéléré un changement de paradigme qui est assez philosophique. Jusqu'à jusqu'à maintenant, on était dans une dynamique ou pour être propriétaire, il fallait avoir un titre de propriété. Donc, il fallait que tu aies un papier sonnant et trébuchant qui fait clairement apparaître ton nom sur eux sur ce document notarié.

Et la blockchain est arrivée avec un système de token de jetons ou tu n'es pas forcément propriétaire en soi, mais tu as un token qui te donne droit à toute la jouissance et au bénéfice du sous-jacent qu'il y a derrière ce token.

Et c'est ce qu'on a appliqué à l'immobilier au travers de nos contrats. Le fait de dire ce qui est particulièrement limitant aujourd'hui dans l'immobilier, c'est la liquidité de l'immobilier. C'est souvent, comme son nom l'indique, immobile. Donc comment aussi on va recréer de la liquidité sur un marché en permettant à n'importe qui d'échanger dans la journée un jeton d'une propriété sans avoir à repasser devant notaire. Et c'est ce que c'est, ce qui est permis aussi au travers de notre plateforme.

Bassel Abedi : Alors tu nous expliques ça plus en détails. Mais en fait c'est pas vraiment des token. Si j'ai bien compris. Pas encore en tout cas, mais ça y ressemble fortement. C'est -à -dire qu'on a des morceaux ou des briques. Du coup, tu peux expliquer comment ça fonctionne? C'est un investissement fractionné comme vous l'avez mis en place.

Cédric O'Neill : Donc c'est une plateforme d'immobilier fractionné, c'est à dire que on sélectionne des immeubles de rapport, donc des immeubles intégralement loués, qu'on va diviser en parts. Tous les mois, l’investisseur va récupérer une fraction des loyer; et le jour de la revente de l'immeuble, il va récupérer également une partie de la de la plus-value liée à la revente. Donc ces fractions d'immeubles qui correspondent à des briques ne sont effectivement pas des tokens parce que ce ne sont pas des tokens sur une blockchain. Mais ils ont le même fonctionnement et ils correspondent à une fraction de contrat de redevance.

Donc en fait, la personne qui investit chez nous n'est ni propriétaire de l'immeuble ni propriétaire d'une action d'une société qui détiendrait un immeuble. Elle est propriétaire d'une fraction de contrat de redevance qu'on appelle également contrat de revenus futurs. C'est à dire que ce contrat là est entre l'investisseur et la société qui achète le bien immobilier.

Bassel Abedi : Je vais me pencher sur la plateforme parce que j'ai déjà testé pas mal d'autres services du même style, pas forcément comme Bricks, mais qui s'en rapprochent, qui essaient de démocratiser l'immobilier et je sais ce que je veux dire, oui, on va prendre un exemple simple.

Cédric O'Neill : Déjà si tu veux un accès à un tableau de rentabilité qui montre que sur les 18 derniers mois, la rentabilité moyenne de nos immeubles est de 11 %. Cette rentabilité, elle, est découpée en deux flux différents. Tu as une première partie qui correspond aux loyers qui sont reversés de manière mensuelle. Donc c'est ce qu'on appelle les revenus reversés. C'est en langage financier, c'est ton rendement. Le rendement, c'est différent de la rentabilité. Le rendement, c'est vraiment le cash que tu touches tout de suite.

Bassel Abedi : Tout ce que tu investis.

Cédric O'Neill : Sur ce que tu investi. En moyenne, on est à 4,5% de rendement à l'année.

Bassel Abedi : Ça, c'est sur le courant. C'est-à-dire? Ça, c'est un peu le minimum qu'on touche sur les loyers. Ça, c'est les loyers que tu vas toucher.

Cédric O'Neill : Donc si je fais la comparaison avec une action cotée en bourse, l'action en bourse verse un dividende à la fin de l'année. Elle a fait des bénéfices et a rétrocédé une partie des bénéfices. Mais l'action prend également de la valeur ou peut perdre de la valeur en Bourse. Donc quand tu achètes une action d'une société comme Google, Amazon, Tesla, tu peux gagner de l'argent de deux façons différentes parce qu'elles versent des dividendes et parce que potentiellement, elle va prendre de la valeur dans le temps.

Il y a quelque chose de très volatil en Bourse, ça peut prendre très vite de la valeur, ça peut en perdre très vite également. Quand sur de l'immobilier, on est plutôt sur de la prise de valeur constante.

Quand on les refait expertiser et ils vont prendre de la valeur d'autant plus rapidement parce que en fait, on n'y est pas. Nos immeubles n'ont pas pris forcément cette prise de valeur d'une année sur l'autre. Certains en ont pris, quelques autres moins. Mais ta brique prend quand même de la valeur parce qu'on a mis un effet de levier sur l'immeuble. C'est-à-dire que quand on a acheté l'immeuble, imaginons un immeuble qui valait 1 million d'euros, on est allé collecter 5. Ce qui fait que ta brique, elle est sur la base des 5.

Bassel Abedi : C'est vous qui faites le crédit. Le client, lui, n'a pas l'effet de levier. Il a la promesse de rendement sur l'effet de levier que vous vous faites exactement. Et et c'est ce que tu me dis, c'est que c'est à peu près la moitié qui est financée par le crédit et la moitié par ce que les gens ont placé chez soi.

Cédric O'Neill : Exactement. Et donc je reprends mon exemple d'immeubles à 1 million d'euros. Si l'immeuble prend trois de valeur à l'année, ce qui dans certaines zones est même faible.

Bassel Abedi : Mais vous déduisez quand même ce qui reste à rembourser du crédit j'imagine si le crédit n'est pas terminé au moment de un an. Parce que si vous gardez le crédit pour revendre à tout moment, c'est un client. Ou si, au moment de faire, tu vois ce que je veux dire, vous faites une estimation de valeur constamment.

Cédric O'Neill : Ça s'appelle des valeurs liquidatives. C'est que tous les douze mois, on va refaire une estimation. Une valeur qui va nous permettre de déterminer quel est le cash qu'on pourrait reverser à un porteur de briques.

Là, si on devait revendre à l'instant T l'immeuble et donc ça, ça nous permet d'avoir une augmentation du prix de la brique tous les mois. Sur la base de ces estimatifs qui sont réalisés par des experts indépendants.

Bassel Abedi : Je rends liquide le bien immobilier sans le vendre, mais qui le rend liquidateur.

Cédric O'Neill : Exactement ! Je le rends liquide sans le vendre et parce qu'il y a ces expertises régulières. Nous, ça nous permet de réévaluer constamment le prix de la brique et la personne qui détient une brique, comme on a également un marché secondaire qui lui permet de mettre à la vente sa brique, n'a pas besoin d'attendre la fin du contrat avec nous. On n'a pas besoin d'attendre la revente de l'immeuble pour pouvoir récupérer sa liquidité. 

Bassel Abedi : Alors ça, c'est assez unique ça. C'est assez rare pour être noté. C'est qu’on peut revendre ses briques, mais c'est sur votre marché interne. Donc le marché est ce que tu appelles le marché secondaire. Donc à d'autres clients qui soit ont déjà des briques, soit veulent en acheter et il n’y a pas forcément un bien en cours. Donc en fait oui, d'accord, vous vous gardez quand même en interne, mais ça peut être vendu à n'importe quel moment du moment qu'on trouve un acheteur à la plateforme.

J'ai bien compris la plus-value. Et au niveau de la rentabilité, comment faites-vous ?

Parce que quand on achète un bien, tu le sais très bien peut-être après, mais on a, on a des frais, on a des travaux, on a de la gestion à faire. J'imagine que vous gérez les biens, donc tout ça a un coût, éventuellement des travaux, des imprévus, etc

Donc comment faites-vous pour savoir finalement quelle partie vous allez reverser aux clients ? J'imagine que vous déduisez des frais ou des heures des travaux ?

Cédric O'Neill : Oui, exactement. Nous, initialement, on a un budget prévisionnel qui nous permet d'annoncer des rentabilités et des revenus reversés sur la base d'une de zéro de vacance locative. Au niveau des immeubles donc, c'est à dire que c'est sur la base d'un taux d'occupation complètement plein de l'immeuble. Le risque est porté par les investisseurs donc, c'est-à-dire que si on n'est pas sur ces 5% là, c'est l'investisseur (le particulier) qui se retrouve avec une rémunération moindre.

Donc, c'est sur la base de ces chiffres de rentabilité cible que les particuliers décident ou non d'investir dans tel ou tel projet. Cependant, il y a toujours des impayés, il y a toujours de la vacance locative.Donc nous, on va essayer de minimiser le risque d'impayés avec des garanties de loyers impayés. On va essayer d'être très proactifs sur la gestion locative, mais on n'arrive jamais à l'objectif. En tout cas, la rentabilité cible, pas en début de période.

Après l'indexation des loyers dans le temps peut faire que tu y arrives progressivement parce que tes loyers augmentent. Donc là nous quand on regarde nos tableaux de gestion, on a en moyenne annoncé 6 % de prise de valeur de la brique, là on est à plus de 7 %. Mais la majorité de la sur performance est liée à la prise de valeur de la brique qui est plus importante que prévue.

Bassel Abedi : Donc, quand vous donnez une rente, c'est une rentabilité que vous donnez moyenne. Vous comptez aussi la prise de plus-value de valeur?

Cédric O'Neill : Oui, on compte les deux et on dissocie les deux chiffres. Il y a la rentabilité globale et les revenus reversés parce que certaines personnes vont être intéressées par un chiffre ou par l'autre.

Bassel Abedi : Et vous achetez un peu partout en France.

Cédric O'Neill : On achète partout en France et même au Portugal. On a déjà acheté cinq immeubles au Portugal.

Bassel Abedi : Et pour l'instant, vous êtes sur du résidentiel. Si j'ai bien compris.

Cédric O'Neill : On a commencé par du résidentiel, ce qui fait qu'on a une quarantaine d'immeubles résidentiels. Et là, de plus en plus, on est en train de migrer sur du commercial. Pourquoi le commercial ? Parce que la rentabilité est meilleure et la visibilité dans le temps également. Tu vois par exemple, quand on signe des murs de Norauto aussi avec Carrefour Market, on est sur des baux fermes de six ans. Donc tu sais que pendant les six prochaines années t'as pas de problématique de paiement.

Bassel Abedi : Mais c'était justement une de mes questions. C'est qu’on compare souvent ce que vous faites au crowdfunding immobilier ou à la SCPI. Et c'est vrai que dans le cas de la SCPI, c’est un placement dans un fonds qui lui achète des biens immobiliers.

Vous expliquez aussi la différence. Mais dans les SCPI, un des intérêts, on va dire, c'est la diversification. Alors en fonction des SCPI, ils achètent soit diversification géographique, soit la diversification de types de biens, de location, bureaux, commerces, etc. Et donc c'était ma question. Comment vous vous comparez à ça ? Et comment vous faites pour permettre aussi cette diversification ?

Cédric O'Neill : Oui, il y a trois différences majeures avec la SCPI. La première des différences, c'est le fonctionnement même de la SCPI. La SCPI tu investis dans une société avec un gestionnaire qui va ensuite répartir cet argent et qui va aller le répartir sur pas mal d'immeubles.

Donc quand tu investis dans une SCPI, c'est comme si tu investissais dans un panier d'actifs, dans un panier d'immeubles. Donc la diversification est faite de base. Et toi, tu n'as pas la possibilité de mettre en œuvre ta propre stratégie. Donc c'est intéressant pour ceux qui veulent mettre et répartir de l'argent rapidement, des sommes importantes. Par contre, tu perds cet attrait, cette dynamique intellectuelle parce que ce n'est pas toi qui va choisir les projets dans lesquels tu veux investir.

Nous, on est pas sur un panier ! Tu as la possibilité de sélectionner projet par projet ceux qui t’intéressent le plus. Deuxième grosse différenciation, c'est la fiscalité. Une SCPI, c'est une société qui est une société civile et donc ce qui fait qu'elle est transparente, translucide fiscalement. Ce qui fait que quand tu investis dans une SCPI, c'est comme si tu investissais à titre personnel dans de l'immobilier en direct.

Et donc c'est la fiscalité liée à l'immobilier et aux revenus immobiliers qui s'applique, notamment l'impôt sur les revenus. Quand tu as des revenus qui sont déjà confortables et que t'es sur une tranche marginale d'imposition supérieure à 40%, c’est la moitié de tes gains liés à l'immobilier qui va qui va être taxée.

Bassel Abedi : Par contre, avant que tu la compares à la tienne, tu peux quand même emprunter. Même si ce n'est pas évident. Tu peux faire un emprunt pour acheter des SCPI, donc profiter un peu, comme dans l'immobilier physique, de l'effet de levier du crédit quand tu achètes des SCPI.

Cédric O'Neill : Mais ça permet effectivement, comme le banquier le considère, comme de l'immobilier. Ça permet d'avoir de l'effet de levier et de pouvoir s'endetter pour investir dans une SCPI. La fiscalité liée aux contrats de redevance qu'on a et la même fiscalité qui n'est qu'une valeur mobilière, donc un investissement, aucune action. Exactement donc c'est à dire que ça va être soit lié si c'est intéressant pour toi, soit c'est la flat tax, mais en tout cas aux maxima ça sera la flat tax à 30%. Par contre, comme tu l'as justement dis, la banque ne te prêtera jamais d'argent pour pouvoir investir chez nous, tout comme elle ne prêtera pas d'argent pour aller investir en bourse. À moins que tu n'anticipes quelque chose en face de la même valeur. Et troisième différence, c'est notamment la liquidité potentielle. Comme quand tu investis dans une SCPI tu investis dans une société, tu as des actions de cette société. Forcément quand tu veux ressortir d'une SCPI, des fois ça peut être plus ou moins long en fonction de la demande des autres investisseurs pour te racheter ta part au tarif. Et de plus, tu as certains documents, notamment Cerfa. Des ordres de mouvements à renvoyer à l'administration fiscale. Tout ça est quand même bien plus simple de notre côté, avec une liquidité facilitée et une gestion administrative qui est vraiment fluide.

Bassel Abedi : Et donc, que ce soit les revenus des loyers, les revenus un peu courants ou les revenus de plus-value, c'est toujours la même fiscalité. Donc la flat tax ou l'IR en fonction des cas.

Cédric O'Neill : C'est toujours la même fiscalité.

Bassel Abedi : Et autre différence aussi. J'ai regardé un peu sur votre site, vous ne prenez plus de frais à l'entrée.

Cédric O'Neill : En fait, on prend des frais sans prendre des frais, donc je vais m'expliquer.

On a une agence immobilière, donc Brincks a une filiale qui est agence immobilière et qui va présenter un immeuble sur notre plateforme. Et si l'immeuble se finance, notre agence immobilière va prendre un pourcentage.

Il n'y a pas de frais à l'entrée, donc pour l’investisseur, il y a zéro frais à l'entrée. Ce qui est différent des SCPI : on te dit que t'as entre 7 et 8 % de frais à l'entrée. En fait, on a des frais de gestion en plus qui sont deux fois moindres que ceux d'une société. C'est juste que, comme nous, on a augmenté la valeur de l'actif d'actifs qui valait 1 million. Il vaut 1 million, ça en fait, pour avoir des rentabilités qui sont égales à celle de la SCPI, il faut qu'on trouve des super actifs et il faut qu'on se démerde. Deux fois mieux qu'une SCPI.

Le prix de la brique. Il est sur la base du capital qui a été investi par part par les particuliers initialement. Donc nous, quand on regarde la rentabilité qu'on va être capable de rendre à nos investisseurs. Ce n'est pas en se basant sur la valeur du bien immobilier. On va se baser sur le coût total du financement du projet : coûts du prêt du bien immobilier, frais d'agence immobilière, frais de notaire. 

On est venu majorer le coût de l'opération. Donc ce qu'on ne veut pas, c'est que demain des gens nous disent : “Mais en fait, la SCPI, ça rapporte bien plus que vos rentabilités”. Et oui, mais en fait on ne parle pas de la même chose !

Bassel Abedi : Du coup, ça, c'était une de mes questions à toi. J'imagine que tu n'es pas passé de la santé à l'immobilier comme ça. J'imagine que tu t'es investi toi-même au départ. Parce qu’aujourd'hui, bien acheter c'est un métier. Et du coup, je veux bien que tu m'expliques un peu comment vous vous y prenez, comment vous faites pour trouver un immeuble rentable ? Quels sont vos critères ou si vous avez des astuces ou même des outils ou des façons de faire ? Je te pose cette question là, parce que ça peut intéresser beaucoup de gens qui font de l'investissement en direct. Et je t'ai entendu parler de ça dans une autre interview. Et c'est vrai que Bricks ce n'est pas un concurrent d'investissement direct. C'est de l'investissement en direct rendu disponible à ceux qui ne le feraient pas ou qui ne pourraient pas le faire finalement. Et donc j'aime bien cette idée là.

Cédric O'Neill : Déjà en préambule par rapport à ce que tu viens de dire. Effectivement, moi je pars du principe que la meilleure des martingales dans l'immobilier, c'est l'effet de levier. Donc c'est ta capacité à mettre de l'endettement bancaire.

Bassel Abedi : C'est le seul, quasi quasi le seul ou tu peux faire ça.

Cédric O'Neill : C'est ce qui est assez fou, c'est que c'est le seul domaine où il y a une banque qui est prête à te prêter à taux fixe pour faire une acquisition qui potentiellement va se rembourser toute seule parce que le flux locatif sera suffisamment important pour te payer des échéances de remboursement. Donc c'est assez magique et donc c'est pour ça que nous on s'adresse surtout à une population qui ne doit pas emprunter, soit qui a déjà fait quelques opérations et qui est au maximum de sa capacité d'endettement. Mais l’un ne vient pas en concurrence de l'autre. C'est-à-dire qu’investir sur notre plateforme ne doit pas venir en concurrence d'une acquisition. Si j'invite tous ceux qui peuvent aller voir leur banquier pour avoir un crédit immobilier à le faire en priorité et dans un second temps, ils viendront utiliser notre plateforme. Donc, par rapport à moi, mon expérience et mon recul par rapport aux différentes opérations que j'ai pu faire et par rapport à ce qu'on fait chez Bricks, je vois deux choses qui sont intéressantes.

La première des choses, c'est qu’on dit souvent que les meilleures opportunités n'arrivent pas sur le Bon Coin ou sur SeLoger. Elles sont off-market. Forcément, on a des tas de biens qui sont off-market, mais ce n'est pas forcément les meilleures opportunités des fois. Et effectivement, on a toujours le réseau qui peut y faire beaucoup. Mais l'énergie que tu dois déployer pour te créer un réseau et pour que les mecs t'appellent en priorité avec un bien off-market, je pense ne justifie pas que tu y passe toute ta journée à faire ça, à essayer de réseauter parce que en plus, les agents immobiliers vont pas forcément penser à toi le jour ou il va y avoir l'opportunité.

Bassel Abedi : Pourtant vous êtes en position de force pour pouvoir faire ça ? Non ?

Cédric O'Neill : On est en position de force et nous, ça nous arrive. Il y a quelques biens immobiliers qui nous ont été envoyés en off-market et on est d'autant plus en position de force qu’on achète des biens qui sont autour du million d'euros. Avec des bonnes garanties sur cette typologie de biens, il n'y a pas non plus des centaines d'investisseurs qui peuvent se positionner. Donc forcément, les agents immobiliers pensent à nous. Mais je m'adresse à Cédric il y a quelques années, qui n'avait pas la possibilité d'acheter des biens à 1 million d'euros et qui allait plutôt chercher des appartements qui partent très vite. Et moi, mon bon postulat c'est de dire vous arrivez à un moment donné sur  LeBonCoin. Elles vont partir très vite, soit quand on les voit déjà sur un prix décoté, il faut être capable de se positionner très très rapidement et d'être le premier à aller visiter.

Donc, si je vois une bonne affaire, il ne faut pas y réfléchir toute la journée.

On avait un immeuble à Montpellier que je trouvais particulièrement décoté. On a un commercial qui vient me voir chez nous et qui me dit : “Regarde, je suis tombé sur une affaire !” et je lui dis : “Mais en fait, à ce prix là, c'est sûr que ça va se battre dans la journée". Donc. Le mec il va se faire harceler d'appels téléphoniques. En fait, il va faire une visite, on va lui faire une proposition et ça y est, ça sera plus tôt que je lui ai dit. Tu appelles dix fois d'affilé jusqu'à ce que le mec réponde. Et tant qu'il ne répond pas, tu continues d'appeler.

En fait, c'est ce qu'on a fait : on l'a harcelé de coups de téléphone et on l'a appelé dix fois et bout de dix fois, en fait, il en avait tellement marre de voir le même numéro qui s'affichait qu'il a décroché. “Qu'est ce que vous voulez ?” “Ben, on vous appelle pour venir visiter là, aujourd'hui.” “Et bon, ben oui, venez.” Et finalement, on a été les premiers à visiter le bien immobilier. Donc des fois il faut vraiment harceler les personnes pour leur faire comprendre que vous êtes le premier à visiter. Ça, c'est le premier point. Et moi, à titre personnel, la technique que j'avais également, c'était de me dire en fait. Il ne faut pas hésiter à visiter beaucoup de biens immobiliers, c'est-à-dire que il y a, il y a plein de biens immobiliers.Surtout en ce moment.

Bassel Abedi : La négociation est énorme, parce que c'est en train de s'inverser. Et même si les prix n'ont pas forcément énormément baissé, les gens oublient que s’il y a une phase de rapport de force qui change.

Cédric O'Neill : Et après ce que j'ai fait, ça, ça ne marche pas souvent. Mais quand ça marche, c'est sympa. J'ai fait deux opérations comme ça, c'est. Aller sur des opérations que je pense intrinsèquement chères aujourd'hui. Par exemple, j'ai acheté une maison en centre ville de Montpellier que je trouvais chère. Pendant la visite, je me rends compte que le mec, il est médecin, il va prendre sa retraite. Il n'a pas du tout besoin d'argent et je lui ai dit la chose suivante : “Aujourd'hui ce que je peux faire, c'est vous verser une petite somme d'argent. Ce qui vous sécurise sur le fait que que vous allez déjà avoir un peu de cash maintenant. Et on va lisser le reste de la somme sur une vente à terme sur les quinze prochaines années.

Et en fait, c'est passé parce que je lui ai dit en échange de ça, il y aura zéro négociation. Donc le mec qui s'est retrouvé à vendre sa maison sans négociation de prix, au prix. Au moins dans ce cas là, tu cherches pas à négocier en fait, parce que lui, ça lui permet de revendre, ça lui permet d'avoir des échéances qui sont garanties pour lui. Ça lui permet d'avoir quand même un bouquet initial qui lui permet d'arrondir sa retraite. Et moi, je m'en fous. Parce que, en fait, le marché de l'immobilier dans les grandes villes monte tellement rapidement que là, j'ai des locataires à l'intérieur qui payent quasiment l'intégralité de la rente que je lui reverse tous les mois. Et ça me permet de me passer de la banque et de faire une acquisition supplémentaire intégralement financée par le vendeur.

Bassel Abedi : J'en ai entendu parler. Mais pourquoi le vendeur accepterait ? Parce que tu l'achètes au prix ? Il se dit pas : “Bon. Moi je suis en centre ville d'une grande ville, alors je trouverai sûrement un acheteur à ce prix là pour une maison en centre ville.” ? En attendant, comme il n’est pas pressé, pourquoi est-ce qu'il ferait pas plus confiance aux prêts garantis par une banque plutôt qu'à toi qui le rembourse?Et d'attendre finalement un acheteur classique ?

Cédric O'Neill : Ouais ouais ouais, typiquement tu vois, il aurait pu dire j'attends un acheteur classique et je revend même si je perds un peu. Pourquoi les gens font ça ? Ils font ça pour deux raisons. Premièrement, parce que souvent, ils ont plus besoin d'argent, donc ça leur fait plaisir d'encourager un jeune à la propriété.

Bassel Abedi : Et parce qu’au final, ils touchent pas d'intérêt sur l'étalement, en fait sur l'étalement.

Cédric O'Neill : C'est quand même indexé sur sur l'inflation.

Bassel Abedi : Donc ici ils perdraient de l'argent.

Cédric O'Neill : Et tu vois je, j'ai fait une deuxième opération comme ça et l'idée c'est pareil. C'est un couple âgé. L'idée, c'est de se dire en fait, plutôt que d'avoir une grosse somme d'argent, qu'on ne va pas forcément très bien utiliser. Ça permet de garantir que j'ai un complément de retraite ou un complément de revenu qui tombe tous les mois.

Bassel Abedi : C'est marrant, en fait c'est un viager sans que la personne reste dedans avec la possibilité de mettre ton locataire.

Cédric O'Neill : Ouais ouais, mais c'est magique, c'est peu connu, c'est peu connu parce qu’en fait, c'est le vendeur qui joue le rôle de la banque.

Bassel Abedi : Et du coup c'est de la négo. Le premier paiement. Je vais vous donner un peu plus, ou plus ou moins en fonction de ce qu'il veut. C'est quand même réglementé ?

Cédric O'Neill : Mais non, c'est pas réglementé, c'est juste ça, ça te permet d'avoir des règles de calcul et ça facilite la négociation. Tu fais que ce que tu veux c'est que de la négo.  Et le viager libre, c'est que tu vas bénéficier du bien immobilier pour y habiter ou pour le mettre en location. Et tu vas payer des échéances tous les mois jusqu'à la mort du propriétaire, en tout cas de la personne qui a vendu parce que toi tu deviens le nouveau propriétaire.

Et donc là c'est toujours le même principe que le viager, c'est s'il meurt six mois plus tard. C'est une super opportunité pour toi. Tu as la vente à terme occupée ou la vente à terme libre. Là, on définit une période pendant laquelle tu vas payer des mensualités. Donc moi en l'occurrence, c'était quinze ans, mais ça peut être cinq, ça peut être 2.

Les mensualités sont déterminées, c'est-à-dire que si la personne meurt avant, tu vas continuer de payer et de verser cet argent là (ces mensualités) à ses héritiers.

Bassel Abedi : T'as pas le droit de faire de crédit là ?

Cédric O'Neill : Dans ce cas, la banque ne prête pas. Pour une simple et bonne raison, c'est que pour sécuriser celui qui te vend avec une vente à terme car tu as une hypothèque à son profit. Ce qui fait que si tu ne rembourses plus certaines échéances au bout de trois échéances par exemple, il va avoir la possibilité de récupérer intégralement son bien immobilier. Et comme il y a une hypothèque de premier rang, la banque ne va pas te prêter de l'argent parce qu'elle ne pourra pas recevoir.

Bassel Abedi : C'est lui le prêteur quoi?

Cédric O'Neill : Etc.

Bassel Abedi : OK, c'est intéressant. C'était très très peu connu !

Cédric O'Neill : Si c'est peu connu, c'est peu pratiqué. C'est intéressant parce que quand t'es au max de ta capacité d'endettement, ça te permet de différer le rôle de la banque sur ton vendeur. Après, effectivement, c'est assez rare parce qu'il y a très peu de vendeurs qui sont enclins à le faire. Mais je te dis c'est souvent des personnes âgées qui qui n'ont pas forcément besoin d'argent, qui revendent parce qu'elles veulent juste sortir de cette charge mentale liée à la gestion d'un bien immobilier et là, ça les sécurise parce que ça permet d'avoir un échelonnement du montant avec des rentes plutôt que d'avoir une grosse somme d'argent qui risque de les stresser.

Bassel Abedi : Oui, je comprends bien, ça ressemble au viager, c'est assez proche. OK, ok, et à ma question, c'était sur les investissements que vous faites. Comment ? Je ne sais pas quel type d'immeuble va t'intéresser ? Comment tu t'arrêtes à un immeuble et tu dis celui-là, c'est peut être le bon. Vous faites des travaux pour tout rénover ou vous préférez des choses où il n'y a pas grand chose à faire, où il y a juste à le relouer ?

Cédric O'Neill : Alors jusqu'à présent, on n'avait pas vraiment de stratégie arrêtée et on a fait un peu toute typologie d'actifs. Par exemple, on a fait du coliving à la Part-Dieu à Lyon où on a intégralement rénové pour le transformer en coliving. Et on a loué à un acteur du coliving avec un bail commercial. On est en train de finir un immeuble en plein centre-ville de Toulouse qui a été intégralement refait. Qu'on a acheté pas cher au prix au mètre carré. Et là, on se pose la question de le revendre intégralement ou de le mettre en location sur du long terme. La problématique de le mettre sur du long terme, c'est que la rentabilité va être pourrie vu qu'il est intégralement refait. Donc on va être sur trois, trois et demi de rendement à l'année. On se dit qu'en fait, c'est plutôt un projet marchand de biens. On a plutôt intérêt à le revendre, à encaisser nos gains et à reverser l'argent directement aux investisseurs. Et de l'autre côté, on a fait d'autres projets qui étaient purement des projets de rendement locatif. Ou là, on est allés dans des zones, des villes un peu secondaires et on a des rendements qui sont de l'ordre de 7 à 9% en fonction de l'immeuble.

Cédric O'Neill : Donc, on a fait tout type. La difficulté, de toute manière, c'est toujours la même. C'est lié à l'immobilier résidentiel, c'est plutôt à du rendement élevé. Il y a plus de risques avec les locataires. Parce que t'es souvent dans des zones un peu plus tendues, avec moins de pouvoir d'achat et donc des locataires un peu plus compliqués à gérer. Donc c'est la raison pour laquelle là tu vois, on est en train de se dire qu’il faut qu'on arrête de faire du résidentiel sur la France parce que c'est compliqué à gérer le résidentiel, surtout sur des projets de cet ordre là. J'ai six ans pendant lesquels je suis tranquille, des fois dix ans d'un bail ferme de dix ans ou ton loyer il est réindexé ou l'intégralité de ces frais vont être répercutés aussi aux locataires. C'est que tes frais d'assurances, ta taxe foncière, tes frais de gestionnaire, donc même les frais d'agence immobilière, tout est facturé aux locataires. Donc en fait, quand tu achètes une renta qui est triple d'autres.

Bassel Abedi : Alors ça marche bien. C'est pour les bureaux, c'est un peu plus compliqué, surtout dans la période actuelle. Mais c'est vrai que les commerces, une autre question : surtout des commerces fiables évidemment comme Carrefour Market, ça c'est plus simple que le gars qui se lance avec son petit commerce ou ça peut ne pas marcher au bout de deux ans. Et après t'as les bureaux. C'est un peu plus complexe quand même, parce que c'est vrai que là, on le voit, une start-up, pareil quand on monte sa boite, on a vu ce qui s'est passé avec le COVID, avec le télétravail. Même si les bureaux n'ont pas disparu, ça a quand même complexifié les choses. Il y a plus de turn over sur des bureaux et et des boîtes surtout non contextuelles. Des boîtes qui ne peuvent plus payer un loyer aussi. Donc en fait si c'est vrai que sur les bureaux c'est plus complexe que sur les commerces.

Cédric O'Neill : Je pense qu'on revient toujours à la même chose, c'est à dire l'emplacement. Les bureaux sont situés en plein centre de Paris ? Aucun problème pour continuer à louer tes bureaux. Si effectivement t'es sur des bureaux un peu en périphérie, là ça peut devenir plus complexe parce que les gens vont se poser la question de continuer à louer chez nous. C'est vrai que jusqu'à présent, on n'a pas fait de bureaux, on a fait résidentiel, commercial et petites activités. Mais les bureaux, on n'a pas voulu y aller. Notamment également parce que le décret tertiaire qui arrive prochainement sur tout ce qui est immobilier, de tertiaire, de bureaux et qui va te demander une grosse rénovation énergétique sur les bureaux qui peut potentiellement grever la rentabilité.

Bassel Abedi : Mais du coup, tu me fais rebondir sur une question. C'est vrai qu'on parle beaucoup en ce moment de la rénovation énergétique qui fait qu'on ne peut plus louer. Donc il y a des biens qui vont être mis en vente ou qui sont en train d'être mis en vente parce qu'ils sont classés F ou G et pourront plus être loués dans pas longtemps. Et que c'est très compliqué de rénover en étant garanti qu'on va gagner en plus une lettre. Du coup, vous avez fait des opérations comme ça aujourd'hui ? Est ce que vous en voyez de plus en plus ?

À Bordeaux, par exemple, c'est très compliqué d'acheter. Quand on achète dans le centre-ville de Bordeaux, il n'y a pas grand chose qu'on peut faire pour augmenter une lettre. L'isolation extérieure, ce n'est pas possible, c'est protégé. On ne peut rien mettre sur la pierre, on peut changer la chaudière, on peut faire des choses mais c'est compliqué. Les délais et la performance coûtent chers du coup. Est ce que ce que vous en voyez vous ? Est ce que c'est simple à rénover ou à remettre en conformité ?

Cédric O'Neill : Alors nous, on s'est positionné sur plusieurs actifs ou on savait qu’ils sont achetés de manière décotés parce que justement on avait une mauvaise performance énergétique.

Bassel Abedi : C'est quoi la décote ? Un ordre de grandeur ?

Cédric O'Neill : Tu voudras acheter à Vincennes, à côté de Paris, on a eu à peu près dix de décote par rapport au prix marché.

Bassel Abedi : OK, c'est bien.

Cédric O'Neill : Mais la décote, grosso modo, correspond au coût de la rénovation énergétique. Donc le jeu c'est d'accepter de payer le coût de la rénovation et ça va être la décote. Ce qui permet également de te dire que tu repars sur un actif qui est remis à neuf.

Bassel Abedi : On disait on rénove, là on a en plus le CO2. Il y a des choses qui sont un peu combinées. Je veux dire, quand tu refais le double, tu peux faire les deux.

Cédric O'Neill : Pour les deux, tu mets du double vitrage. Changer les fenêtres, c'est un confort aussi pour le locataire. Donc il n'y a pas que la partie énergétique, donc c'est pour ça que c'est intéressant et que d'accepter ce genre de deal. Donc ce qui se passe, c'est que sur la budgétisation de l'opération, qu'on la présente au financement sur d'autres plateformes, on va déjà intégrer le coût travaux qui a été calculé, nous permettant de transformer la lettre G ou la lettre F pour revenir vers des lettres qui en tout cas te permettre de continuer ta mise en location. On n'est pas pressé de le faire parce que tu vois, on a déjà des locataires dans tous les appartements. Tant qu'on n'a pas d'interdiction de louer…

Bassel Abedi : Oui, ça ne s'applique pas à ceux dont le contrat se recharge.

Cédric O'Neill : Il faut créer un nouveau contrat. Exactement. On va attendre d'arriver à la fin des contrats pour faire la rénovation énergétique. Parce que tu sais que tu te bats pendant quelques mois pour transformer intégralement ton appartement afin de remettre un locataire.

Bassel Abedi : J'ajouterais un truc, c'est que je pense que la loi, elle, va être adaptée parce que la réalité est un peu plus complexe que ce qu'ils avaient forcément imaginé au début. Et du coup, on voit très bien le truc un peu changé avec des exceptions, comme d'habitude.

Cédric O'Neill : Je pense qu'il va y avoir des exceptions. Tu vas voir qu'on va arriver.

Bassel Abedi : Ça me rappelle l'encadrement des loyers. Le truc a été enlevé, remis dix fois de suite je crois en deux ou trois ans et on n'y comprend toujours rien et avec des majorations, des exceptions, des trucs dans tous les sens !

Cédric O'Neill : Mais je pense que foncièrement, ça va dans le bon sens. En tout cas, de toute manière, t'es toujours obligé de partir sur des délais. Ça fait bouger beaucoup de personnes.

Parce que, en fait, le marché va vraiment prendre conscience de l'importance de la rénovation énergétique.

Donc tu pourras pas faire n'importe quoi, tu pourras pas louer n'importe quoi, même si ça prend deux ans de plus avant d'arriver en pleine exploitation de cette mesure. Les bailleurs sont en train de réfléchir à comment moderniser tout leur parc immobilier, donc c'est plutôt favorable.

Bassel Abedi : Pour finir, je voulais juste aborder encore un point. Parce que c'est vrai que maintenant on parle beaucoup et les gens qui veulent investir en direct, on sait très bien que la plupart vont sur des fiscalités en meublé parce que c'est intéressant, parce que ça permet de ne pas payer d'impôts. Je ne vais pas y revenir ici, mais en gros, on ne paye pas d'impôts pendant quelques années. Mais c'est aussi vrai que évidemment quand on investit en direct, on a moyen de ne même pas payer de nouvel impôt, ce qui va évidemment être compliqué à faire avec un placement comme Bricks ou un placement en direct location nue ou d'autres types. Et c'est vrai que ça c'est quand même un avantage quand on investit en direct. Mais bien sûr il faut pouvoir emprunter, on est d'accord, c'est pas pour tout le monde, etc etc mais voilà, je voulais préciser ça m'est revenu quand tu as parlé de fiscalité tout à l'heure sur les systèmes.

Cédric O'Neill : Alors c'est pas complètement vrai ce que tu dis, je vais nuancer sur investir en direct. Ta problématique, c'est que tu investis souvent à crédit et donc tu te retrouves à rembourser donc des taux d'emprunt tous les mois. Et pour rembourser un emprunt, tu vas te servir de tes loyers. Et donc ce qui fait que l'intégralité de tes revenus, les loyers en général couvrent tout juste tes remboursements d'emprunt ou ou à peine plus, ce qui fait que tu ne t'enrichis pas sur le moment. Donc tu n'as pas une rentrée d'argent liée au loyer parce que ces loyers viennent compenser tes remboursements d'emprunt. Et donc si on appliquait à ce moment là de la fiscalité en plus sur des loyers que tu collectes, ça te ferait mal parce que tu ne touches pas d'argent lié au loyer vu qu'ils servent à rembourser un emprunt. Et en plus tu devrais payer une fiscalité sur cet argent. Des loyers que tu ne vois pas passer pour le moment…

Bassel Abedi : Et petite différence, c'est que toi tu parles du cas ou t'es effectivement déficitaire. Mais en fait sur le meublé t'as aussi le côté amortissement qui fait que même si tu es bénéficiaire et que t'as un cash flow positif, même si c'est plus difficile à faire, on est d'accord. Mais quand tu en as un positif, tu restes quand même non imposable grâce à l'amortissement. C'est vraiment très spécifique au meublé.

Cédric O'Neill : Moi même en fait le meublé. Si tu recrée la même dynamique que si tu avais investi avec une société, tu perds ce qui te permet d'amortir le bien en lui même. Mais même si t'es un peu positif, l'idée reste la même. L'idée est de dire en fait, je vais vraiment gagner de l'argent lorsque je vais revendre mon bien immobilier. Dans quelques cas, bien sûr. Ce que j'aurais capitalisé, j'aurais déjà remboursé une partie de mon emprunt. Et donc comment je fais pour décaler ma fiscalité pour pas avoir une fiscalité maintenant à payer des impôts sur des loyers que je vois pas passer. Mais pour avoir une fiscalité qui va également se déporter à la fin lorsque je revendrai mon bien immobilier, alors le LMNP c'est un peu une niche fiscale.

Bassel Abedi : Oui parce que tu rapportes.

Cédric O'Neill : Qu'est ce que tu as rapporté ? Pas si c'est à la fin.

Bassel Abedi : C'est un signe, c'est un ovni, c'est pas normal.

Cédric O'Neill : C'est pas normal fiscalement parce que ce n'est pas logique. C'est le seul truc qui permet de ne pas avoir de fiscalité tout de suite. Mais ne pas la reporter à la fin non plus.

Bassel Abedi : Parce que c'est une aberration qui n'a pas été corrigée depuis.

Cédric O'Neill : Ouais ouais, c'est une aberration en plus qu'il ne bouge pas parce que c'est quand même limité en terme de valeur.

Bassel Abedi : Bien sûr, après tu passes.

Cédric O'Neill : Tu passes en LMP, donc là ça devient plus compliqué. Et donc c'est pour ça que l'État ne légifère pas là dessus parce que ça reste à titre individuel marginal.

Bassel Abedi : Cela aide un peu l'investissement. Il ne faut pas non plus tout couper.

Cédric O'Neill : Mais en tous les cas, même si tu investis en société ou via d'autres mécanismes, parce que t'as aussi du déficit de foncier qui te permet de reporter ta fiscalité à plus tard quand tu investis en propre et que tu fais des travaux. L'idée, c'est toujours de se dire : “Comment je fais pour décaler ma fiscalité dans le temps. Dans la mesure où aujourd'hui, mes loyers ne me permettent pas d'avoir une rentrée d'argent tout de suite.” Donc si en plus je n'ai pas la rentrée d'argent mais que j'ai de la fiscalité; c'est un peu la double peine. Et nous, on a une fiscalité qui est effectivement immédiate, mais à une rentrée d'argent qui est immédiate. Mais t'es quand même positif sur l'argent que tu vas, que tu vas voir arriver sur ton compte en banque.

Bassel Abedi : Et d'ailleurs, je crois que tu peux même ne pas la payer puisque tu peux réinvestir.

Cédric O'Neill : Et si tu réinvestis sur le marché, en plus tu la dépenses dans le temps donc. Donc c'est pour ça que c'est un peu différent de l'immobilier. Parce que justement cet argent que tu collectes n'a pas vocation à partir pour payer un emprunt vu que tu ne peux pas acheter avec un emprunt.

Bassel Abedi : C'est en fait inventer un concept qui est finalement de l'immobilier.

Cédric O'Neill : Ouais c'est ça, c'est vraiment financiariser l'immobilier et ça existait déjà. Tu vois, il y a quelques sociétés qu'on appelle des SIIC qui sont des sociétés d'investissement immobilier cotées, donc des grosses foncières, donc des grosses sociétés cotées en bourse qui collectent de l'argent en bourse et qui vont acheter des immeubles. On en revient toujours au même principe que la SCPI, donc un gros panier qui va te permettre de diversifier. Mais les gens, ça les fait kiffer de se dire qu'ils ont une certaine dynamique intellectuelle chez nous parce que c'est eux qui vont faire leur propre picking, qui vont choisir les biens dans lesquels ils veulent investir. Ce que tu ne retrouves pas quand investir.

Bassel Abedi : En bourse? Le côté intrinsèque de l'immobilier ? Et c'est pour ça que les gens adorent ça. D'ailleurs, c'est cette espèce physique qui appartient, tu peux le toucher, tu peux le voir.

Cédric O'Neill : Ouais.

Bassel Abedi : C'est vrai que vous finalement vous êtes un hybride entre les deux ou vous donnez quand même accès aux biens ? En tous les cas le connaître, même aller le voir, j'imagine. Et ensuite ? Mais quand même le financiarisée donc c'est super intéressant. J'ai entendu quand même que vous avez eu pas mal de critiques sur la renta, le rendement etc. D'un point de vue personnel, ce que j'en vois c'est que ça reste un rendement bien meilleur que beaucoup de placements aujourd'hui. Donc oui, certes, on n'a pas forcément dix ans quand on investit chez vous, ce n'est pas grave ou quinze ou je ne sais pas quoi. Mais même d'avoir cinq ou quatre ans, on est quand même à parler SCPI qui des fois arrivent à ce niveau là. Il n'y a pas grand chose aujourd'hui qui donne ça de façon régulière. Après, il y a la Bourse, mais la Bourse est très très volatile. De façon un peu plus stable, il n'y a pas grand chose aujourd'hui qui donne ce genre de rendement.

Cédric O'Neill : C'est ce que je te disais. La moyenne chez nous sur le rendement, donc sur les dividendes qu'on a reversé, elle est de quatre et demi pour 1%.

Bassel Abedi : Sur la plus value, après.

Cédric O'Neill : Sur la plus value. Et on le voit d'autant plus aujourd'hui que les crypto monnaies pouvaient faire fois cinq dans la journée. Et nous on leur explique qu’en fait, c'est un investissement à long terme, qu’il vaut se constituer un patrimoine sur de la durée. Mais certains nous disent “Mais en fait c'est pourri”, et on leur explique mais en fait tu ne peux pas comparer la crypto sur le sous jacent immobilier. C'est ultra stable, ce n'est pas FBX. Tu risques pas de perdre autant d'argent et donc c'est au cours d'un vrai travail de pédagogie à faire.

Bassel Abedi : Pour moi c'est de la pédagogie financière.

Cédric O'Neill : De placement. Et leur dire : “Écoute, si t'as envie de prendre des risques, peut être et constituer un portefeuille diversifié.”

Bassel Abedi : Ça vaut pour n'importe quel placement. Mais par contre du coup, tu me fais penser à autre chose. Quel est le risque aujourd'hui? Bricks demain disparaît, coule, n'arrive plus à payer ses salariés. Je dis n'importe quoi, je vous ne le souhaite pas du tout évidemment ! Mais si ça arrivait, et je pense que beaucoup de gens se posent cette question là.

Cédric O'Neill : Alors nous avons l'agrément auprès de la Banque de France, donc de l'ACPR et donc on est en plus en train de demander un agrément auprès de l'Autorité des marchés financiers. Ces deux entités nous ont demandé d'avoir une procédure de gestion extinctive. Donc qu'est ce qui se passerait si la société mère venait à faire faillite ? C'est vraiment la société mère qui pourrait venir à faire faillite. Et donc c'est la raison pour laquelle tous les immeubles qu'on a achetés, on les a mis dans des sociétés filles et donc dans des filiales qui n'ont aucune charge si ce n'est les charges courantes liées aux immeubles et à leur gestion. Donc, ce qui viendrait à se passer si on devait faire faillite au niveau de la société principale, c'est que la gestion extinctive va nous pousser à revendre tous les immeubles. Et d'ailleurs, ce n'est pas nous. On paye un prestataire externe qui va prendre le relais, qui va s'occuper de la gestion extinctive qui va revendre tous les immeubles.

Et au niveau du contrat qu'on a passé avec les investisseurs, on va clairement indiquer que c'est la banque qui est remboursée du prêt immobilier en priorité. Et ensuite, c'est les investisseurs qui ont investi dans l'immeuble qui récupèrent leur argent. Donc le principal risque pour un investisseur, ce n'est pas tant le risque de défaut de la société Bricks, ce sont des risques qui sont les mêmes que ceux liés à l'immobilier. Qu'est ce qui se passe, par exemple ? Si on est obligé de revendre un immeuble un peu plus rapidement parce que la société mère a fait faillite, mais que le marché immobilier a perdu. Et ça, c'est des risques inhérents à l'immobilier et aux fluctuations de l'immobilier en général. Donc, c'est la raison pour laquelle on n'a pas prévu, dans le contexte de faire des ventes d'actifs de manière bradée. Et la chance qu'on a aussi, c'est d'être sur un modèle plutôt d'investissement long qui va nous permettre de de ne pas avoir à arbitrer, à revendre des biens immobiliers dans des moments qui ne sont pas propices.

Bassel Abedi : Surtout en ce moment. C'est plutôt propice à l'inflation, en tous cas des loyers qui augmentent donc à la rentabilité. Le rendement qui augmente finalement un peu naturellement, quoi.

Cédric O'Neill : Là, c'est plutôt propice à l'achat. Là, tu vas avoir des bonnes opportunités parce qu'il va y avoir moins de demande. Donc tous ceux qui veulent vendre vont vendre sur des prix un peu décotés. Mais par contre, si t'as déjà un actif que tu as acheté il n'y a pas longtemps, il ne faut pas vendre.

Bassel Abedi : Oui. Très intéressant. Ce qu'on va faire, c'est la dernière question que je vais te poser, je la pose un peu à tout le monde. Quelle a été ta plus grosse prise de risque ? Ton plus gros plongeon dans la vie ? Toi, là ou tu as eu le plus peur ou tu as un peu plus sauté dans le vide ou tu as eu le plus de mal ?

Cédric O'Neill : Ma vie est faite de prises de risques.

Bassel Abedi : J'ai l'impression qu'il faut que tu pioches ;-)

Cédric O'Neill : J'ai pris des risques sur des acquisitions. Ou je me rappelle une fois pour essayer d'accélérer mes acquisitions, j'ai essayé de faire passer trois dossiers en même temps de financement bancaire auprès de trois banques sur ces choses. Et en fait j'ai fait deux crédits pour financer les frais de notaire. J'ai fait deux crédits conso.

Bassel Abedi : Il faut faire gaffe parce que tu es avec t’as Crédit Logement quand même qui intervient quasiment sur tous les crédits.

Cédric O'Neill : Mais c'est passé, mais je me retrouvais à rembourser beaucoup. Mais je me suis dit à un moment donné que j'ai pris trop de risques financiers. C'est que j'avais, j'avais pas suffisamment de salaire pour pouvoir me dire qu’en plus j'avais un enfant qui arrivait. Là, j'étais vraiment passif.

Bassel Abedi : Donc tu as quand même réussi à faire passer le truc en faisant du crédit conso qui est ultra risqué. Et voilà quoi.

Cédric O'Neill : Ah ouais non mais je me rappelle très bien. J'ai appelé Cofidis et United Crédit, ils ont rien regardé, c'est des crédits mais c'est n'importe quoi. Je te donne ton crédit conso en claquant des doigts et et j'ai mis ça sur un compte au LCL que personne ne connaissait. J'avais zéro visibilité, que j'ai rapatrié en disant que j'avais du cash. Vraiment, ça c'est très bien goupillé parce que j'ai réussi à faire ces trois acquisitions au même moment et concomitamment avec les trois banques. Mais c'était sur le remboursement : j'ai eu cinq ans au début, c'était un peu short.

Bassel Abedi : Intéressant.

Cédric O'Neill : Donc je ne le conseille pas forcément évidemment.

Bassel Abedi : Un conseil ?

Cédric O'Neill : Je sais vraiment pas si c’est un conseil, mais ça a été une prise de risque que d'ailleurs je reprendrais plus là aujourd'hui. Et après, c'était trois opportunités très intéressantes. Je ne voulais pas passer à côté et en plus je ne me suis pas trompé. Elles ont vraiment pris de la valeur. Mais aujourd'hui, je suis content de l'avoir fait. Mais j'ai eu quelques sueurs froides.

Bassel Abedi : OK. Très intéressant. Écoute, je crois que j'ai fait le tour. Cédric. On pourrait débattre sur certains sujets encore plus que ça. J’espère qu'on aura l'occasion d'en reparler. Mais c'est hyper intéressant. Écoute, merci d'avoir accepté l'invitation et merci pour ton temps.

Cédric O'Neill : Merci à toi Bassel.

Bassel Abedi : Et à bientôt. Merci.

Cédric O'Neill : A très vite. Salut !

Bassel Abedi : Salut !

Encore merci à Cédric O'Neill, fondateur de Bricks.co