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Qu’est-ce que la loi Cosse ?
Entré en vigueur en 2017, le dispositif Cosse vise à la défiscalisation immobilière sous conditions, et notamment celui de s’engager à louer son bien immobilier pendant 6 années au minimum. L’objectif visé par la mise en place de cette loi est d’améliorer l’accessibilité au logement sain pour les foyers les plus modestes, c’est-à-dire éprouvant des difficultés financières. Le concept vise donc à réduire de manière significative les loyers.
Pour participer au dispositif Cosse, les propriétaires doivent signer un contrat d’engagement conventionné avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Si pour les conventions signées jusqu’en février 2022 l’avantage fiscal se présente sous forme de déduction des revenus fonciers (Louer Abordable), depuis mars de la même année, c’est une réduction d’imposition globale qui est proposée. Dans les deux cas, plus l’effort de baisse de loyers est important, plus l’avantage fiscal perçu est élevé.
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Loc’Avantages : la nouvelle formule depuis mars 2022
Le nouveau plan de réforme immobilière « Habiter la France de demain » a redessiné les fondements de la loi Cosse, pour mieux correspondre aux carences du marché locatif et aux problématiques environnementales liées. Louer Abordable devient donc Loc’Avantages. Parmi les plus gros changements, la suppression du zonage Cosse qui disparaît pour tous les bailleurs ayant conclu un contrat avec l’Anah à compter du 1er mars 2022. De plus, l’avantage fiscal à la clé est plus conséquent et incitateur pour les investisseurs immobiliers en proie aux doutes.
Ce rééquilibrage entre les loyers plafonnés et les avantages fiscaux proposés est idéal pour motiver les plus réticents à envisager un placement immobilier solidaire, axé vers la location accessible à tous, et donc en parfait alignement avec les nouveaux horizons du marché immobilier mondial.
Comment s’applique le crédit d’impôt avec Loc’Avantages ?
Il n’existe pas une seule convention pour le dispositif Cosse, mais trois, selon le degré de diminution du loyer. Le tarif de base est pris par rapport au marché local. Vous pouvez donc choisir de signer une convention de loyer au niveau intermédiaire, social, ou très social.
Vous acceptez les diminutions de prix du loyer suivantes :
- Loc1 (intermédiaire) : 15 % ;
- Loc 2 (social) : 30 % ;
- Loc3 (très social, uniquement en intermédiation locative) : 45 %.
L’intermédiation locative est le fait de passer par un tiers pour la mise en location de son logement, qu’il s’agisse d’une agence immobilière à vocation sociale, ou d’un organisme agréé pour Cosse. L’accord se fait sous mandat de gestion. Ainsi, plus vous acceptez de casser votre prix pour la location de votre appartement, plus votre taux de réduction d’impôt est important :
- en Loc 1 : 15 % de réduction d’impôt sans intermédiation, 20 % en cas d’intermédiation ;
- en Loc 2 : 35 % sans et 40 % avec ;
- en Loc 3 (uniquement avec intermédiation) : 65 %.
Il s’agit d’une réduction de l’impôt final direct, et non d’une déduction sur les revenus fonciers, comme pour les bénéficiaires de l’ancienne loi Cosse. Le bénéfice est alors encore plus convaincant pour bien des investisseurs particuliers.
Quelle fiscalité pour les investisseurs de l’ancienne loi Cosse ?
Ceux engagés sur 6 ans avec l’ancienne formule de la loi Cosse gardent l’ancienne fiscalité appliquée sur leur mise en location. Cela signifie que la déduction fiscale vient s’appliquer selon le montant de vos revenus locatifs générés et la zone de localisation du bien.
Par exemple, pour les zones A, A bis et B1 (zones de déséquilibre conséquent entre l’offre et la demande), la déduction est de :
- 30 % de vos revenus locatifs bruts pour la signature d’une convention de loyer intermédiaire ;
- 70 % pour une convention de loyer social ou très social ;
- 85 % si intermédiation locative.
Pour en savoir plus si vous relevez du dispositif Louer Abordable, consultez la fiche d’informations du site du Gouvernement.
Les conditions pour un investissement locatif en dispositif Cosse
Si vous prévoyez de vous intéresser de près au dispositif de défiscalisation Loc’Avantages, alors sachez qu’il disparaîtra sûrement au 1er janvier 2025, c’est en tout cas ce qui est prévu suite à la réforme de 2022. Sinon, la plupart des biens immobiliers présents au sein du parc immobilier français sont éligibles avec le dispositif, depuis l’arrêt du zonage. Peu importe que le logement soit neuf ou ancien, à rénover ou sans travaux à prévoir, les contraintes ne sont pas là.
Concrètement, vous devez :
- mettre le bien en location nue (sans mobilier) ;
- conclure une location à titre de résidence principale pour le locataire entrant ;
- signer une convention avec l’Anah pour officialiser l’éligibilité et accepter l’engagement de mise en location vide de 6 ans ;
- vous assurez de louer un bien dont la note de performance énergétique est comprise entre A et E (passoires thermiques exclues : score au DPE de F et G).
Pour ce qui est du profil locataire, vous vous en doutez, des plafonds de revenus fiscaux sont imposés, étant donné la démarche solidaire du dispositif.
À la différence de certains autres programmes immobiliers, vous n’avez pas le droit de proposer votre appartement en location à un membre de votre famille, qu’il fasse partie de votre foyer fiscal ou non.
Ensuite, le plafonnement des revenus des futurs locataires dépend de la localisation du bien et de la décote du loyer appliqué (Loc1, 2 ou 3). Vous trouverez toutes les indications selon vos indications personnelles sur le site monprojet.anah.gouv.fr.
Ce qu’il faut retenir
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif tout en aidant les ménages modestes à accéder à la location, alors il va sans dire que le dispositif Loc’Avantages est une solution à envisager. La démarche solidaire est en effet le fondement de cette évolution de la loi Cosse. En fonction de votre degré de diminution du loyer, votre taux de réduction d’imposition est différent, partant du principe que plus vous baissez vos loyers, plus vous percevez d’avantages fiscaux.
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Loi Cosse : FAQ
Quelle est la durée d’engagement minimum avec le dispositif Loc Avantages ?
La mise en location doit se faire au minimum pendant 6 ans pour en bénéficier.
C’est quoi un logement solibail ?
Il s’agit d’un contrat de location permettant au propriétaire bailleur de louer son bien immobilier pendant 3 ans ou plus à une association conventionnée par la région.
Comment déclarer un logement conventionné ?
Dans un premier temps, vous devez avoir signé une convention avec l’ANAH. Depuis le 1er mars 2022, vous avez le droit à une réduction d’impôt. Si la convention a été signée avant cette date, alors vous bénéficiez d’un taux de réduction sur vos revenus fonciers. Vous devez remplir le formulaire Cerfa correspondant à votre situation de conventionnement.
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