SCI à la TVA : définition et explications

Vous avez pour projet de créer une SCI, ou vous en avez une et vous vous interrogez sur le régime de TVA applicable ? Faisant partie de la fiscalité des SCI, elle peut avoir un impact financier important. Faisons le point ensemble.

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Mise à jour le 13 Octobre 2022
SCI à la TVA : définition et explications

SCI et TVA : définition

Une SCI peut être assujettie ou non à la TVA, cela dépend de son activité, de son régime fiscal et de la nature des biens. Avant de rentrer dans les détails, faisons un point sur la SCI et la TVA.

SCI

La Société Civile Immobilière est une forme de société dont l’objet est la gestion de biens immobiliers. Pour sa création, il faut être un minimum de deux personnes, qui deviendront des associés, et donc propriétaires des biens immobiliers intégrés dans la société. La création d’une SCI est utilisée pour diverses raisons. Il en existe différentes formes :

  • La SCI familiale pour la transmission de biens immobiliers entre membres d’une même famille ;
  • La SCI de location pour gérer des biens immobiliers à mettre en location ;
  • La SCI d’attribution consiste à acquérir ou construire un bien dont la division est prévue par les statuts;
  • La SCI construction-vente a pour activité la construction d’un bien dans l’optique de le revendre.

Pour sa création, il faut :

  • Définir un objet social ;
  • Déposer un capital social ;
  • Indiquer son siège ;
  • Définir les associés ;
  • Faire un apport en numéraire ou en nature ;
  • Définir les parts sociales de chacun ;
  • Confier la gérance de la société à un membre ;
  • Définir la durée de vie ;
  • Rédiger les statuts ;
  • Choisir le mode d’imposition pour profiter des avantages fiscaux : impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS).

TVA

La TVA est un impôt indirect qui n’est pas collecté directement par l’État, comme cela peut être le cas pour l’impôt sur le revenu. C’est une taxe qui s’ajoute au prix d’un produit qui peut y être assujetti. Dans le cas où un client achète un produit ou un service, c’est le vendeur qui collecte la TVA, et qui est chargé de la reverser à l’État. Le taux classique est de 20%, mais il existe des taux réduits à 5,5% par exemple, qui peuvent concerner les livres ou les produits alimentaires.

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Assujettissement obligatoire des SCI à la TVA

Lors de la constitution de la SCI, la TVA peut être appliquée automatiquement selon certains cas :

  • Location de biens aménagés à usage professionnel : l'assujettissement s’applique d’office. La TVA s’ajoute sur le montant des loyers facturés au locataire. Bien que celui-ci soit aussi un professionnel, il est aussi soumis à la TVA et peut la déduire de ses loyers.
  • Location de biens meublés de service : la société proposant de la location meublée avec des prestations de services est soumise à la TVA.
  • Location de places de parking : cela ne concerne que la location de places de parking seules. Dans le cas où la place de stationnement est incluse avec un logement, il n’y a pas de TVA.
  • SCI de construction-vente : son objet principal est la construction de biens immobiliers dans le but de les revendre par la suite. La TVA de 20% s’applique sur le bien et les factures concernant la construction.
  • Immeuble achevé depuis moins de 5 ans : il y a assujettissement dans le cas d’une cession du bien par la société.
  • Bien neuf avec services : la SCI peut récupérer la TVA sur ce type de bien à condition qu’il soit conservé pendant 20 ans.

Assujettissement optionnel des SCI à la TVA

Selon certains cas, il est possible que la société ne soit pas soumise à la TVA. Cependant, elle peut choisir d’y être assujettie sur option :

  • Location de biens à usage d’habitation : que les logements soient loués en nus ou meublés, il y a exonération de la TVA. La société n’applique pas la TVA sur les loyers de ses locataires et ne la récupère pas sur ses achats. Si des travaux sont à prévoir, il ne sera pas possible de déduire la TVA.
  • Location de biens en nus à usage professionnel : la TVA n’est pas applicable.
  • Location de biens à usage agricole : la SCI n’est pas assujettie.

Si la SCI décide sur option d’appliquer la TVA, elle devra le notifier sur le bail du locataire. Choisir de soumettre la SCI à la TVA peut apporter des avantages lorsque des dépenses importantes sont soumises à celle-ci.

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SCI à la TVA : les différents régimes

Il existe différents régimes de TVA, en fonction du régime qui est choisi à la création de la société. Celui-ci dépend du chiffre d'affaires et de l’activité de la société.

La franchise en base

Pour la franchise en base dans le cas d’une SCI proposant des prestations d’hébergement, le chiffre d'affaires annuel hors taxe ne doit pas dépasser les 85 800€ (94 300€ si le chiffre d’affaires de l’année précédente est inférieur à 85 800€). Pour les activités de service, le montant du chiffre d’affaires maximum est de 34 400€ (ou 36 500€ si le chiffre d’affaires de l’année précédente est inférieur à 34 400€).

Avec ce régime, la société n’est donc pas soumise à la TVA et aucune déclaration n’est à faire au centre des impôts. Dans le cas où le chiffre d'affaires dépasse les limites de la franchise en base, il faut opter pour le régime réel normal ou simplifié.

La TVA simplifiée

Pour ce régime à la TVA simplifiée, le chiffre d'affaires hors taxe doit se situer entre 85 800€ et 818 000€ pour les activités de prestations d’hébergement et de vente. Concernant les activités de prestation de service, le chiffre d’affaires est compris entre 34 400€ et 247 000€.

Les acomptes de TVA sont à régler en juillet et décembre de l’année en cours et doivent être télétransmis au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai.

La TVA normale

Pour les sociétés ayant un chiffre d’affaires hors taxe supérieur à 818 000€ pour les prestations d’hébergement et vente, et 247 000€ pour les activités et prestations de services, il faut fournir une déclaration chaque mois pour la TVA exigible. Dans le cas où la TVA est inférieure à 4 000€, la déclaration est à faire trimestriellement.

Comment opter pour l’assujettissement de votre SCI à la TVA ?

La demande d’assujettissement se fait par courrier au Service des Impôts des entreprises. Il faut y joindre la copie du bail signé et l’application se fait le 1er jour du mois de la demande. Cette décision conduit à l'assujettissement de votre SCI pour une durée de 9 ans. Si vous souhaitez supprimer la TVA, il faut dénoncer cette option de la même manière.

SCI à la TVA : comment calculer la TVA ?

La TVA est appliquée sur les loyers du locataire à un taux de 20%. Pour la calculer en totalité, il faut prendre la base de ceux-ci et y ajouter les droits d’entrée, les pas-de-porte et l’avance de loyers.

SCI à la TVA : quels avantages ?

Soumettre sa SCI à la TVA peut apporter de nombreux avantages dans le cas de grosses dépenses elles-mêmes soumises à la TVA :

  • Possibilité de déduire la TVA collectée sur les loyers, les investissements et autres frais ;
  • Récupération de la TVA en cas de travaux de rénovation ;
  • Augmentation du profit généré par les loyers ;
  • Réduction des charges de la société.

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