Qu’est-ce qu’une SCI ? Guide pratique

Société civile immobilière : définition

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile permettant à des particuliers ou à des professionnels de gérer un patrimoine immobilier, voire de le mettre en location. Une fois constituée, elle se différencie des sociétés commerciales comme les SAS ou SARL, car son objet civil exclut l’application du Code de Commerce. Le groupe d’associés ainsi formé peut, soit générer des profits en optant pour une stratégie d’immobilier locatif grâce à de la location nue ou meublée, de la construction-revente, etc., ou décider de ne pas en générer. Dans ce dernier cas, alors la création de la SCI s’est faite dans l’unique but de mieux gérer en commun un parc immobilier.

Le capital social de la société, ainsi que son siège, sont librement déterminés par les associés à la rédaction des statuts. Il faut être au moins 2 personnes physiques ou morales pour créer une SCI. Et oui, à la différence de la SASU ou de l’EURL qui sont les formes juridiques unipersonnelles de la SAS et de la SARL, la SCI à associé unique est impossible. Le gérant (il peut y en avoir plusieurs) est désigné lors d’une assemblée exceptionnelle. Les pouvoirs et modalités de leur prise de fonction sont prévus dans les statuts.

Par ailleurs, le statut d’associé est possiblement ouvert aux majeurs et mineurs protégés. Pour les apports admis, vous pouvez les faire en numéraire ou en nature. En cas d’apports en nature de biens immobiliers, vous devez obligatoirement faire rédiger vos statuts par un notaire. Lors de l’immatriculation de la SCI, la moitié des apports numéraires doivent être débloqués directement. Enfin, sachez qu’une SCI a une durée de vie de 99 ans maximum.

Les principaux types de SCI 

La SCI classique pour investir dans l’immobilier locatif à plusieurs

Dans une optique de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif partagé, la création d’une SCI classique est tout à fait recommandée. En effet, pour investir à plusieurs, vous devez prendre en compte les risques existants, notamment ceux liés au cadre législatif de l’indivision. De plus, le régime fiscal est un avantage non négligeable de la SCI. Pour être en sécurité par rapport à son associé, vous pouvez préférer créer une SCI de location. Vous établissez en amont lors de la rédaction des statuts, toutes les modalités de votre collaboration. Pour créer une SCI classique, vous devez être deux personnes physiques au minimum.

Chacun apporte sa contribution financière dans l’entreprise civile en fonction de sa capacité financière et reçoit en contrepartie des parts sociales proportionnelles. Cela permet d’augmenter considérablement la capacité d’investissement des investisseurs grâce au développement d’un projet locatif commun. Dans ce sens, votre dossier a plus de chances de se voir accepté lors de votre demande de prêt bancaire. C’est notamment le cas si l’un des deux associés ne pouvait pas devenir propriétaire bailleur seul, pour cause d’une situation financière trop « juste ».

Investir à travers une Société Civile Immobilière peut s’avérer très rentable si les revenus locatifs générés sont conséquents, tout en limitant le coût des charges liées à la gestion et à l’entretien des biens détenus.

Dans le même thème : Investissement locatif à plusieurs : mise en place et caractéristiques ! 

La SCI familiale : un moyen de simplifier la gestion de son patrimoine

Si vous désirez acheter un bien immobilier en commun avec l’un des membres de votre famille (ou plusieurs), alors c’est une SCI familiale qu’il vous faut constituer. De même, si vous cherchez un moyen de simplifier votre gestion commune d’un héritage immobilier, la Société Civile Immobilière familiale se révèle être particulièrement avantageuse. En créer une vous permet de : 

• Gérer efficacement et de manière fluide votre patrimoine immobilier familial.
• Faciliter la transmission de biens immobiliers aux héritiers (notamment en limitant le montant dû des droits de mutation).
• Échapper à la qualification de propriétaire bailleur professionnel en cas de mise en location d’un appartement. En tant que bailleur particulier, la SCI familiale peut mettre son logement en location pour un bail de 3 ans minimum, contre 6 ans en cas de contrat professionnel.

SCI familiale et succession vont de pair. En effet, suite à un héritage, en optant pour cette forme juridique, vous et votre famille préférez écarter le régime de l’indivision. Vous évitez bien des soucis de cacophonie concernant la gestion du patrimoine et la cession des parts sociales. Dans le cadre de la SCI familiale, la fiscalité et la gestion des biens sont prévues dans la rédaction des statuts. De même, le démembrement de la propriété entre les associés se voit optimisé et sécurisé. Concernant la gérance de la société, sachez que vous pouvez tout à fait désigner une personne extérieure à votre famille, de manière à anticiper les éventuelles mésententes familiales. Dans tous les cas, il faut un gérant unique, désigné par l’ensemble des associés.  

Créer une SCIP pour acheter un local professionnel 

Ensuite, vous avez la possibilité d’opter pour la création d’une SCI professionnelle (SCIP), qui peut être très avantageuse, notamment si vous exercez en tant que professionnel libéral. Cette déclinaison de la SCI est conçue pour permettre à des personnes physiques l’exercice d’une profession libérale en commun. Vos frais liés à l’entretien du local sont réduits, ainsi que ceux de gestion, étant donné que toutes ces charges sont redevables par la société, et non à vous en tant que personne physique. De plus, sa constitution permet une transmission du patrimoine professionnel plus simple en cas de rentrée de nouveaux associés. Enfin, pour l’étape de l’acquisition des murs, créer une SCIP est un moyen de faciliter votre accès à l’emprunt immobilier. 

En somme, vous vous demandez sûrement quel corps de métier peut effectivement opter pour cette forme de SCI. Elle est réservée aux professionnels libéraux disposant d’un cadre réglementaire ou législatif et dont le titre est protégé. Parmi eux, il y a :

• les avocats ;
• les médecins ; 
• les vétérinaires ;
• les commissaires aux comptes ;
• les géomètres-experts ;
• les huissiers de justice ; 
• les architectes ; 
• les notaires ; 
• les experts agricoles et fonciers ;
• etc.

Cette liste est non exhaustive, mais vous permet de vous faire une idée des profils éligibles à la création d’une SCIP. En plus de cela, vous devez évidemment être titulaire d’un diplôme pouvant attester de votre capacité à exercer le métier mentionné. Si vous appartenez à une profession dotée d’un ordre, vous devez obligatoirement inscrire votre société auprès de l’ordre dont il est question pour pouvoir exercer votre activité en toute légalité. S’il faut être 2 associés au minimum, le nombre maximum est illimité.

La SCCV : société civile de construction-vente

Quant à la SCI de construction-vente (SCCV), elle se caractérise par son but qui est de construire puis de revendre des immeubles en vue de bénéficier d’une plus-value. La vente de ces bâtiments peut se faire de manière totale ou par fraction. Ici, pas question de se contenter de gérer un patrimoine immobilier, le caractère de recherche de profit est indispensable. 

Le régime fiscal appliqué est spécifique, car elle est définie comme une SCI transparente. Le résultat fiscal annuel est alors réparti entre les associés au prorata de leur apport au capital social. Celui-ci est directement ajouté aux revenus globaux de chaque associé, soumis de ce fait au barème évolutif par tranche de l’impôt sur le revenu. Si toutefois vous êtes fortement imposé, vous pouvez décider de soumettre votre SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Dans ce cas, c’est votre société qui sera imposée sur son résultat et le taux appliqué serait de 26,5 %.

Dans une stratégie d’achat-revente destinée à générer des plus-values, la création d’une SCCV est opportune. En revanche, si vous avez un projet de rentabilité locative mensuelle, il est plus avantageux que vous vous tourniez vers une SCI classique. En effet, la SCCV est la forme juridique favorite des promoteurs immobiliers souhaitant s’associer, et pour diverses raisons :

• Toute personne morale ou physique peut devenir membre d’une société civile immobilière de construction-vente.
• Il n’y a pas de capital minimum à verser lors de la création de la société.
• C’est un bon moyen de construire et de revendre les murs immédiatement après l’achèvement des travaux.
• Il  n’existe pas d’autres types de SCI permettant de mettre en œuvre une stratégie de plus-value.

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Critères de création d’une société civile immobilière

Créer une SCI entraîne son lot d’avantages, mais sa constitution est fastidieuse et lourde administrativement, ce qui freine pas mal d’investisseurs. Néanmoins, vous pouvez tout à fait faire rédiger vos statuts par un notaire, et c’est notamment conseillé si vous optez pour la création d’une SCI familiale.

Pour créer une SCI, de manière globale, vous devez réunir les conditions suivantes :

• chaque associé doit être majeur ou mineur émancipé (non émancipé avec l’accord parental) ; 
• au moins deux membres doivent composer la SCI ; 
• un gérant doit être nommé ; 
• l’objet social de la société doit être civil (sauf dérogation prévue par la loi) ; 
• le capital social est divisé en parts sociales entre les associés, au prorata de leur participation.

Ensuite, vous devrez procéder à la rédaction des statuts de votre SCI, regroupant tout un tas de points essentiels, comme la forme, la dénomination sociale, la durée de vie, etc., suivie de la constitution du capital social. Enfin, vous devrez publier un avis de création au JAL (Journal d’Annonces Légales) coûtant entre 185 € et 222 € en fonction de la localisation de la société en France. Pour que votre SCI naisse en tant que personne morale, il reste une dernière étape : celle de déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. C’est seulement une fois que cela est fait que vous recevrez votre extrait K-Bis attestant de l’existence officielle de votre SCI.