Jeune investisseur immobilier : par où commencer ?

Définir ses projets avant de se lancer dans l’immobilier 

En premier lieu, souhaiter devenir investisseur dans la pierre est quelque chose de très global, donc il convient de personnaliser cette volonté, en l’axant sur ce vers quoi vous tendez. Alors, à vous de savoir si vous souhaitez acheter un bien immobilier avec vos parents pour vous créer un patrimoine familial, ou si vous souhaitez acquérir votre résidence principale, ou encore si vous avez pensé à faire de l’achat-revente, du locatif, etc. En effet, les possibilités sont immenses et il ne faut donc pas confondre un placement patrimonial avec un placement de rente.

Si votre projet est de devenir rentier immobilier sans apport, alors vous allez partir sur des stratégies locatives, sans commencer par vous acheter une maison à titre d’habitation principale. Le but sera de vous servir au maximum de l’effet de levier bancaire afin d’atteindre votre capacité maximum d’endettement en contractant des crédits immobiliers à 110 % autant que possible (puis en y apportant des capitaux).

En revanche, si vous êtes un jeune investisseur immobilier ayant pour but de vous créer un patrimoine immobilier « sécurisé », sans vouloir percevoir de revenus locatifs (sans mettre vos logements en location), vous pourriez par exemple créer une SCI (Société Civile Immobilière) avec un membre de votre famille (SCI familiale) et acheter une résidence principale, une résidence secondaire, etc., tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux et d’une gestion plus souple que l’indivision.

Enfin, l’achat-revente s’apparente au fait d’acquérir des biens immobiliers à rénover ou à totalement réhabiliter, d’en faire les travaux et de le revendre peu de temps après l’achat pour réaliser une plus-value. Ce type de placement immobilier n’est envisageable que si vous avez des fonds de côté ou une grosse capacité d’endettement, étant donné qu’il faut pouvoir acheter (parfois un immeuble entier si l’affaire est intéressante), payer les rénovations aux professionnels, puis seulement encaisser les bénéfices sur la plus-value réalisée à la vente du bien. Même en tant que jeune investisseur immobilier, c’est possible si vous avez suffisamment épargné en amont. D’ailleurs, en faisant cela, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation en fonction des programmes d’État vers lesquels vous vous tournez, et notamment si vous couplez cette stratégie avec un engagement de location sur une période donnée (loi Denormandie ou loi Malraux).

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La diversification pour investir dans l’immobilier quand on est jeune

L’investissement immobilier, pour être efficace, doit reposer sur une stratégie de diversification d’actifs détenus, comme cela doit être le cas pour chacun de vos placements financiers. Cela signifie que le mieux pour profiter des avantages de l’immobilier tout en limitant ses inconvénients et risques, et de combiner plusieurs achats :

• Des biens locatifs en longue durée : ici, il s’agit de baux d’habitation principale sur 3 ans à tacite reconduction. Le marché est stable et les rendements sont corrects, il s’agit d’une bonne idée pour rembourser son prêt, voire pour générer un peu de cash flow positif au bout de quelques années.
• Des appartements en location meublée de « longues » et de courtes durées : il peut s’agir d’un contrat de location simple, voire une colocation sur un an renouvelable (9 mois pour un étudiant et sans renouvellement). Et au sein même de cette catégorie, vous pouvez avoir d’autres logements pour des séjours plus courts, pour les baux mobilité, c’est-à-dire réservés aux personnes en déplacement professionnel ou en stage, etc. Ces contrats de 1 à 10 mois sont parfaits pour être combinés avec de la location saisonnière si la localisation s’y prête… Les potentiels de rentabilité locative sont plus élevés, car les meublés se louent plus cher et que la fiscalité peut s’avérer avantageuse, mais le turn-over ajoute un risque plus planant de vacances locatives.
• De l’investissement immobilier pour défiscaliser quand on est un jeune investisseur immobilier : grâce aux dispositifs mis en place par le gouvernement français : loi Pinel, loi Denormandie, loi Censi Bouvard, Girardin, Monuments Historiques, statut LMNP, etc. Ici, vous montez une stratégie purement fiscale pour vous éviter de payer trop d’impôts sur l’ensemble de vos revenus locatifs et sur les taxes relatives à votre patrimoine détenu.

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Jeune investisseur immobilier : investir dans l’immobilier locatif, la meilleure solution ?  

Naturellement, autour d’un sujet portant sur l’immobilier, le locatif est la stratégie qui revient le plus souvent sur le tapis. Et pour cause, c’est cette solution qui se prête le plus au démarrage d’un particulier dans le vaste monde de l’investissement immobilier. En effet, si vous partez de zéro et que vous souhaitez devenir un jeune investisseur immobilier rentable, pas besoin d’avoir une grosse enveloppe financière de côté pour acheter un bien et le mettre en location. Au début d’ailleurs, pourquoi ne pas commencer par acquérir un garage pour le louer, afin de comprendre le système et de ne pas vous stresser ? En plus, cela vous permettra d’être bien plus à l’aise par la suite pour vos autres projets, tout en prenant un risque moins important pour commencer.

Enfin, investir dans l'immobilier locatif sans apport est le seul placement financier qui permet à un particulier, qui plus est jeune investisseur immobilier, de s’enrichir sans effort d’épargne, et en faisant rembourser son emprunt par quelqu’un d’autre. Le but est donc de monter un dossier en béton pour demander votre prêt immobilier, et cela passe par une bonne étude de rentabilité, et un projet solide en locatif, appuyé par des chiffres, et une situation financière et professionnelle stables. Même si vous avez de l’argent de côté, essayez au maximum de ne pas y toucher et de simplement vous en servir pour aider le banquier à vous faire confiance. 

Se former au secteur de la pierre et s’entourer d’experts 

Évidemment, tout ce dont nous venons de parler n’est possible qu’à l’unique condition que vous vous investissiez vous-même suffisamment dans votre projet. Votre volonté de placer dans la pierre et de devenir un jeune investisseur immobilier qui en récoltera les fruits, doit être l’une de vos priorités absolues. Pour cela, il est primordial de prendre le temps de se former via des cours en ligne ou en lisant des livres sur l’investissement immobilier, en prenant le soin de lire plusieurs points de vue, plusieurs expériences, pour pouvoir être en mesure de constater l’étendue des possibilités du secteur.

Se former a deux avantages considérables : d’une part cela va vous offrir le luxe de pouvoir négocier comme un pro avec votre banquier et votre assureur, car vous saurez de quoi chacun parle et vous pourrez donc plus facilement obtenir un accord intéressant, et d’autre part, vous aurez une vision globale de tous les risques et les pièges, afin d’être à même de les éviter, ou du moins, de vous en protéger.

Le plus dangereux lorsque l’on est un jeune investisseur immobilier, c’est le manque de connaissance, et ce manque se traduit bien souvent par des erreurs absolument évitables si un apprentissage avait été envisagé. 

Vous pouvez autant vous former à l’immobilier locatif vide, meublé, à la fiscalité immobilière, à la gestion locative, etc., mais, gardez tout de même à l’esprit que vous ne pourrez pas non plus porter toutes les casquettes si vous comptez continuer à garder une vie professionnelle à côté (et une vie de famille !). Alors, pour vous aider, n’hésitez surtout pas à choisir des experts dans certains domaines pour être certain de faire les bons montages fiscaux ou de tenir une parfaite compatibilité, par exemple.

Jeune investisseur immobilier : FAQ

Quel âge pour investir dans l’immobilier ?

L’âge idéal est celui auquel vous vous sentez prêt. Idéalement, plus on commence jeune, plus les résultats sont conséquents, si l’on tient ses stratégies sur la durée et que l’on s’efforce de faire une veille efficace année après année sur le marché de l’immobilier pour vendre ou acheter au bon moment, saisir l’opportunité idéale aux enchères, ou profiter d’un levier de défiscalisation proposé par l’État, etc. Évidemment, si vous attendez la cinquantaine pour commencer à acheter, vous perdez un temps précieux… 

Comment réussir à avoir un apport pour acheter une maison ?

Pour se constituer une somme d’argent à utiliser dans le cadre d’un projet locatif ou même pour acheter sa résidence principale, l’idéal est de s’y prendre des années à l’avance, pour avoir un effort d’épargne mensuelle faible. En mettant de côté un peu tous les mois, ou en plaçant cet argent sur un produit d’épargne (livret A, PEL, ou assurance vie), cela vous permettra de disposer d’une enveloppe financière le jour où vous désirez vous lancer. Évidemment, cela suppose de se projeter déjà jeune dans sa future aspiration et de peut-être revoir ses priorités au quotidien !

Comment investir dans l’immobilier à 20 ans ?

Si vous êtes encore en études et que vos parents ont épargné pour vous durant votre enfance, c’est une excellente opportunité pour débuter dans l’immobilier en vous achetant un premier appartement, voire un garage pour commencer ! L’argent que vous avez de côté vous permettra alors de rassurer le banquier.

Autrement si vous n’avez pas de livret rempli, certains préconisent de demander un prêt étudiant afin d’avoir un apport pour ensuite acheter un bien. Néanmoins cette stratégie n’est pas judicieuse, car en faisant cela vous augmentez votre niveau d’endettement, tout en cumulant les intérêts, ce qui va diminuer énormément votre rentabilité locative potentielle. Idéalement si vous n’avez pas les capitaux, ou pas encore une situation propice à un achat, économisez intelligemment sur divers support pour vous constituer un pécule (entre 6 000 € et 15 000 € au moins). Il ne faut pas se précipiter, mais prendre le temps de faire les choses correctement, car l’investissement immobilier c’est aussi et surtout : la patience.

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