La défiscalisation en LMNP - Le guide complet

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez le choix entre plusieurs régimes fiscaux. L’un des plus courants concerne le statut de LMNP. En effet, les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Quels sont-ils ? Et comment profiter de la défiscalisation en LMNP ? Les réponses sont dans cet article.

Lmnp Défiscalisation
Mise à jour le 28 Septembre 2022
La défiscalisation en LMNP - Le guide complet

Rappel sur le statut de LMNP 

Avant de vous expliquer les possibilités de défiscalisation en LMNP, il convient d’abord d’étudier ce statut. Nous allons donc voir les conditions applicables, mais aussi les deux régimes fiscaux envisageables. 

🔎Cet article devrait vous intéresser : Qu'est-ce que le LMNP ?

Les conditions du statut 

Si le statut de loueur en meublé non professionnel vous offre de nombreux avantages fiscaux, il convient toutefois de répondre aux conditions applicables. 

Tout d’abord, rappelons qu’il s’agit d’une location meublée non professionnelle. À ce titre, il est primordial de louer un logement meublé. Cela doit alors être spécifiquement mentionné dans le bail de location. Mais surtout, le propriétaire bailleur doit fournir les équipements prévus par le décret du 31 juillet 2015. 

C’est généralement le cas avec la location saisonnière pour des logements en Airbnb. Mais aussi pour des locations longue durée (notamment si vous ciblez des étudiants ou des jeunes actifs). 

💡 À lire aussi : Quel budget pour équiper un meublé LMNP ?

Au-delà d’une location meublée, il faut également opérer cette activité de manière non professionnelle. Alors pour faire la différence entre le loueur meublé professionnel et le loueur meublé non professionnel, le législateur impose certaines conditions de revenu. Ainsi, le LMNP doit percevoir un revenu locatif : 

  • inférieur à 23 000 € ; 
  • inférieur au reste des revenus professionnels du foyer fiscal. 

Si vous respectez ces conditions, vous bénéficiez alors du statut de LMNP. Mais pour profiter des dispositifs de défiscalisation, encore faut-il choisir le bon régime fiscal. 

Les deux régimes fiscaux 

En étant soumis au régime des LMNP, vous pouvez d’ores et déjà enregistrer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) lors de votre déclaration d'impôt. À l’inverse, si vous louez un logement vide, il faut déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. 

Concernant la fiscalité LMNP, vous devez choisir entre deux régimes : 

  1. Micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (c’est-à-dire les loyers perçus). 
  2. Réel : vous pouvez déduire de vos revenus locatifs un grand nombre de vos charges (intérêts d’emprunt, frais de syndic et copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative…). 

Le choix entre les deux régimes dépend surtout de votre situation. Si vos charges sont supérieures à 50 % de vos revenus locatifs, le régime réel est le plus avantageux. On va justement voir les possibilités de défiscalisation en LMNP. 

Simuler mon régime fiscal LMNP »

choix-lmnp-reel-microbic-min.jpg

Déduire ses charges pour profiter de la défiscalisation en LMNP

Lorsque le loueur en meublé non professionnel opte pour le régime réel, il a la possibilité de déduire l’ensemble de ses charges. 

Selon votre situation, ces charges peuvent être nombreuses : 

  • charges de copropriété ; 
  • taxe foncière ; 
  • intérêt d’emprunt ; 
  • assurance (emprunteur et/ou propriétaire non occupant) ; 
  • facture électricité, internet, eau (dans le cadre de la location saisonnière) ; 
  • frais de conciergerie et/ou de laverie ; 
  • frais d’agence immobilière ou de plateforme de location courte durée ;
  • …. 

En plus de la déduction de charges, la loi vous permet d’amortir le prix d’acquisition du bien immobilier, ainsi que les meubles achetés pour l’aménagement. 

Par exemple, si vous achetez un bien pour 100 000 € amortissable sur 20 ans, vous pourrez déduire 5 000 € de votre déclaration d'impôt. C’est justement grâce à ce principe d’amortissement que vous pouvez profiter de la défiscalisation en LMNP. 

En effet, avec toutes les charges susmentionnées, il est possible de défiscaliser une grande partie de ses bénéfices, voire la totalité. 

Et si vous avez un excédent de charges, vous pourrez le reporter pour l’année suivante. En revanche, contrairement au régime LMP (Loueur Meublé Professionnel), le déficit foncier ne peut être imputé sur les autres revenus du foyer fiscal. 

Cumuler LMNP et Censi Bouvard 

En plus du dispositif de défiscalisation propre au statut de LMNP, il est également possible de cumuler les avantages de la loi Censi Bouvard

Cela concerne les acquisitions de résidences de services, comme les EHPAD, les résidences étudiantes ou encore les maisons de santé spécialisées.

Si vous faites le choix d’investir dans ce type de bien immobilier, vous bénéficiez d’une réduction d'impôt de 11 % sur le prix d’acquisition hors taxe du logement. Cette réduction est étalée sur 9 ans dans une limite de 300 000 €.

En outre, vous pourrez également récupérer la TVA après 6 mois d’exploitation de la résidence. Cependant, pour en bénéficier, il faut détenir le bien pendant 20 ans. Si vous vendez avant cette période, il faudra rembourser la TVA au prorata des années restantes.  

Pour vous aider à comprendre le dispositif Censi Bouvard en LMNP, prenons un exemple : 

  • Vous achetez un bien à 120 000 € TTC. 
  • Ici, le montant de la TVA à récupérer est de 20 000 €. 
  • Quant à la réduction d’impôt, elle correspond à 11 % * 100 000 € = 11 000 €. 
  • L’avantage fiscal est donc de 31 000 € au total. 
  • Attention toutefois, comme la réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, vous pourrez déduire 1 222 € tous les ans.
     
Marie
Marie
Customer Success Manager

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
chasse immobilière
Trouver la perle rare, c'est possible !

Les biens immobiliers les plus rentables sont ici. Nous vous aidons à les trouver.

La chasse immobilière rentable
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo comme un pro

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

Optimiser un investissement locatif

10 astuces pour optimiser un investissement locatif

Quand on investit dans l’immobilier, on se retrouve parfois un peu seul et il est nécessaire de se former en permanence pour ne pas se faire avoir et pouvoir négocier au mieux. Voici nos 10 conseils pour bien réussir votre investissement dans votre projet locatif et ainsi optimiser votre rentabilité.

29 Septembre 2022
Les aides pour rénover son bien immobilier locatif

Les aides pour rénover son bien immobilier locatif

Vous avez un logement que vous souhaitez louer à d’autres personnes et vous avez des travaux de rénovation à effectuer ? Plusieurs solutions peuvent être mises en place pour couvrir les frais de votre projet. Explications.

29 Septembre 2022
Devenir rentier immobilier

Devenir rentier immobilier : définition et conseils

Vous souhaitez acheter de nombreux biens immobiliers et vivre de vos loyers ? C’est tout à fait possible en devenant rentier immobilier. Quelles sont les étapes à suivre pour atteindre vos objectifs de liberté financière ? Découvrez tous nos conseils dans cet article.

29 Septembre 2022
Investissement locatif à plusieurs : mise en place, avantages et inconvénients

Investissement locatif à plusieurs : mise en place, avantages et inconvénients

L’investissement locatif à plusieurs est une solution que vous pouvez choisir pour votre investissement. Comment faire pour investir à plusieurs ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Nous vous expliquons tout.

29 Septembre 2022
podcast le plongeoir

Le Plongeoir, le podcast sur l'investissement locatif !

Et non vous ne rêvez pas ! On a décidé de se lancer dans cette nouvelle aventure. Pourquoi ? Pour vous aider à ne plus hésiter avant de sauter. On vous présente donc Le Plongeoir, le podcast par Bassel Abedi (oui oui, c'est le petit nom qu'on a décidé de lui donner).

29 Septembre 2022
Aide investissement immobilier en 2022

Aide investissement immobilier en 2022

L’envie d’investir en immobilier peut être ralentie à cause du financement nécessaire. Heureusement, il existe des aides à l’investissement immobilier ! Ces aides vous permettent de pouvoir investir plus sereinement. On vous explique tout dans cet article.

29 Septembre 2022
Tendances de l’immobilier en 2022

Tendances de l’immobilier en 2022

Connaître les tendances de l’immobilier est une chose primordiale si vous souhaitez investir ! Cela vous permet de savoir où en est le marché et quelles villes sont intéressantes. 

29 Septembre 2022
Investir dans l’immobilier commercial

Investir dans l’immobilier commercial

Si une majorité d’investisseurs optent pour les logements à usage d’habitation, ce n’est pas la seule option qui s’offre à vous. Il est en effet possible de choisir l’immobilier commercial. Mais alors de quoi s’agit-il ? Quels sont les avantages de ce type d’investissement ? Et comment investir ? On vous dit tout.

29 Septembre 2022