Qu’est-ce que le rendement d’un bien ? Rappel
Dans l’immobilier locatif, le rendement d’un bien immobilier réside dans l’expression d’un pourcentage visant à donner une indication sur les futurs bénéfices de l’investisseur. Vous distinguez deux chiffres différents : la rentabilité brute et nette.
Notez que les indicateurs de rendement que vous percevez sur les annonces en ligne ou en agence immobilière vous sont exprimés en brut, car le rendement net suppose de connaître toutes les charges, les frais éventuels de travaux, les frais de notaire, le taux d’imposition en fonction du régime fiscal, etc. Celui-ci ne peut donc être déterminé sans la connaissance de ces éléments.
Vous avez la possibilité de faire un calcul d’investissement locatif, notamment grâce aux formules mathématiques des indicateurs de rendement. Nous verrons plus bas qu’il existe des calculettes de rendement locatif 100 % en ligne pour vous faciliter la vie et ainsi mieux vous projeter.
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Prendre le temps d’avoir en tête un projet locatif solide pour savoir quel est le taux de rentabilité minimum visé
La toute première chose à comprendre en tant qu’investisseur dans ce secteur, c’est que vous devez avoir un plan et vous y tenir. Détenir une estimation de la rentabilité souhaitée, ainsi que savoir quel type de location vous voulez orchestrer est important. Vous êtes avant tout un entrepreneur et vous devez donc pouvoir disposer de plusieurs leviers afin de rendre croissante la fructification de vos capitaux engagés.
Une fois que vous avez réussi à préciser le taux de rentabilité minimum que vous souhaitez atteindre, la patience entre en jeu et sera tout aussi déterminante dans votre réussite. Plus votre projet immobilier est ficelé, plus vous serez capable d’attendre la parfaite opportunité, celle qui colle en tous points avec vos critères, et vers laquelle vous aurez le moins de craintes quant aux risques.
Vous pouvez tout à fait utiliser la méthode du vision board (tableau de visualisation), pour mettre en forme votre projet locatif dans le concret, afin de garder le cap sur vos objectifs d’investissement à chacune de vos recherches. Maintenant que ce premier pas est fait, vous pouvez vous attarder sur les autres points pour tenter de décrocher la meilleure offre pour vous sous tous les aspects.
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Apprendre à négocier pour obtenir une meilleure rentabilité immobilière
La négociation est un art qui s’apprend, et en tant qu’entrepreneur immobilier, vous avez tout intérêt à l’apprendre. Le monde de l’investissement est bondé d’agents immobiliers, de courtiers, de banquiers, de professionnels du secteur qui sont en général très à l’aise avec la négociation qui fait partie intégrante de leurs corps de métier. C’est pourquoi vous devez pouvoir parler le même langage en apprenant les techniques classiques. En effet, même si le taux de rendement brut d’un bien ne s’avère pas amovible, réussir à négocier le prix d’acquisition peut contribuer à l’améliorer.
Si vous réussissez à cumuler patience et art de la négociation, alors vous êtes suffisamment armé pour faire la meilleure affaire possible. En plus, qui dit un investissement de capitaux réduits sous-entend également des frais de notaires et des coûts liés au crédit et à l’assurance, moindres. L’astuce ultime réside dans le fait de trouver les annonces de propriétaires qui s’impatientent, ou des biens immobiliers présentant des faiblesses notables, afin d’avoir une marge de manœuvre plus large quant à la révision du prix à la baisse.
Quoi qu’il en soit, vous devez toujours partir du principe qu’il est judicieux de tenter de négocier le bien que vous convoitez. En fonction du cours du marché, n’oubliez pas qu’une remontée soudaine des taux reste envisageable. Cela amplifie sans aucun doute l’intérêt de faire baisser le prix affiché.
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Décrocher le meilleur financement possible pour investir dans la pierre
Sachez que la rentabilité de votre acquisition tourne en partie autour du financement que vous allez pouvoir obtenir. Les conditions de souscription et les taux que vous décrochez joueront en votre faveur, ou au contraire viendront amoindrir vos bénéfices sous-jacents. En ce sens, le recours à un courtier en ligne semble une excellente idée pour disposer de tarifs compétitifs.
Comme nous venons de le voir, la négociation est l’une des clés dans la réussite de vos futurs investissements. Dans cette optique, vous devriez commencer par négocier sur le taux d’intérêt de votre emprunt, d’autant plus si votre bien affiche une rentabilité moyenne avoisinant les 5 %. Dans ce cas, réussir à diminuer le taux impactera directement vos revenus. En revanche, si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport dégageant potentiellement un rendement immobilier à deux chiffres, alors la différence se fera minime.
Du côté de l’assurance emprunteur aussi, vous avez la main. Gardez bien en mémoire qu’aucun banquier ne peut vous imposer sa propre couverture. Vous êtes libre d’aller voir ailleurs et de faire des devis dans d’autres compagnies. Faire jouer la concurrence est d’ailleurs un excellent moyen d’obtenir les meilleures garanties au meilleur prix !
Bien choisir l’emplacement de l’appartement à louer pour optimiser sa rentabilité immobilière
Afin de vous dégager les fameux 5 à 7 % de rendement locatif souhaités (voire plus), la zone géographique de votre achat est un point crucial. Comment pourriez-vous obtenir des revenus si vous ne réussissez pas à le louer ? Pour suivre cette logique, vous devez choisir minutieusement le secteur de votre futur bien. Idéalement, celui-ci ne se trouve pas très loin de chez vous, pour des questions de simplicité de gestion locative. Toutefois, ce point n’est pas une obligation, tout dépend de votre préférence.
Au sein même de la ville que vous avez sélectionnée, déterminez le secteur le plus attractif, disposant de commerces de proximité, d’écoles, d’une pharmacie, d’un bureau de poste, de cafés et restaurants, etc. Plus le quartier est dynamique, plus votre appartement aura de chance de trouver preneur rapidement.
En parlant de rapidité justement, n’ignorez pas la vacance locative de la commune ! C’est en fait la période qui s’écoule entre le moment où une famille quitte le logement et celui où de nouveaux locataires s’installent. Elle doit à tout prix être la plus faible possible. Bien qu’elle soit généralement de quelques semaines, dans certaines zones, et selon les caractéristiques de l’habitation en question (salubrité, état de l’immeuble, exposition, etc.), cela peut aller jusqu’à plusieurs mois. Dans ce cas, vous perdez tout avantage à avoir investi dans le locatif puisque vos charges continuent à tomber durant ces périodes stériles, ce qui vous fait littéralement perdre de l’argent.
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Privilégier la location en meublé pour booster son rendement immobilier
Un investisseur qui souhaite acheter pour louer a deux options concernant le « produit fini » qu’il souhaite proposer à ses futurs locataires. Vous pouvez opter pour de la location à nue (vide), ou préférer louer en meublé. Ce dernier choix fait l’objet de nombreuses discussions, car il est énormément sollicité par les acquéreurs.
Faire de la location meublée permet d’obtenir le statut tant convoité de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui vous octroie divers avantages. La fourniture des meubles ayant un coût supplémentaire pour le bailleur, les loyers proposés sont plus élevés. De plus, la vacance locative se trouve diminuée par rapport à la location d’un même bien non meublé. De tous ces facteurs découle une rentabilité optimisée, sans parler de l’aubaine fiscale que ce statut représente (nous y reviendrons plus bas).
Toutefois, l’achat des meubles fait partie intégrante de votre investissement. Vous devez vous renseigner sur la liste des équipements obligatoires à fournir afin d’être en conformité avec la législation en cours. En outre, le turn-over est largement répandu dans le cas des locations en LMNP, d’où l’importance d’acquérir un logement dans une zone de tension locative élevée.
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Penser à l’indexation des loyers pour un meilleur taux de rentabilité en immobilier
Investir dans l’immobilier, c’est aussi aller à la rencontre d’un milieu où l’évolution des prix est une constante. L’INSEE publie chaque année l’indice de référence duquel découle l’indexation des loyers. Ce chiffre est un précieux allié pour vous, car en vous alignant et donc en révisant annuellement vos loyers, vos revenus locatifs résistent à l’inflation.
De plus, si vos mensualités sont fixes, mais que vous augmentez vos loyers en les indexant, naturellement votre rendement se verra augmenter chaque année.
Omettre l’indexation peut donc vous occasionner des pertes conséquentes. Imaginez que l’un de vos locataires reste 6 ans dans votre maison, puis décide un jour de s’en aller. Il a payé le même prix chaque mois durant ces six années. Sauf que désormais, le marché a flambé. Or, la loi vous empêche de procéder à de trop fortes hausses à l’arrivée d’un nouveau candidat. Résultat, vous vous retrouvez avec un retard proportionnel quant à l’évolution du marché locatif de la ville du bien, ce qui est synonyme de « fuite » de rendement immobilier.
Optimiser sa fiscalité en fonction de sa stratégie immobilière locative
En fonction de l’option que vous avez privilégiée entre location vide et location meublée, vous pouvez planifier votre fiscalité sur le long terme.
Dans le cadre de la location de votre logement à nue, vos revenus perçus sont soumis à l’impôt foncier. Généralement, le régime microfoncier est le plus avantageux pour débuter (si vous n’avez pas d’importants travaux à réaliser), puisque vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers touchés hors charges l’année dite.
Concernant la location en meublée non professionnelle, cette fois, vos revenus sont considérés comme commerciaux et vous dépendez donc du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), au même titre que les commerçants. Cela vous offre l’avantage d’être moins imposé. Par exemple, le régime microbic vous octroie un abattement de 50 % sur vos loyers perçus de l’année hors charges. Si vous avez des rénovations, le régime bic réel vous permet de les amortir sur une longue période en profitant d’une défiscalisation très avantageuse.
Plusieurs lois sont à passer au peigne fin dans le choix de sa fiscalité et même de son type de bien recherché, comme la loi Censi Bouvard (sur le neuf meublé en résidence), la loi Pinel (relative au neuf) ou encore la loi Denormandie (concernant l’ancien).
Enfin, si vous vous penchez sur l’idée d’acheter à plusieurs pour louer, vous devriez vous renseigner sur les avantages d’une SCI (Société Civile Immobilière). Par exemple, en vue d’un partenariat financier avec un ou plusieurs membres de votre famille (SCI familiale), il existe un dispositif de défiscalisation des droits de succession propre à ce type d’organisation.
Utiliser un calculateur de rentabilité locative en ligne
Saviez-vous que vous pouvez calculer le rendement d’un bien en ligne ? Chez Horiz.io, nous disposons d’un simulateur immobilier capable de vous aider dans le choix de votre investissement. Que vous désiriez trouver un bien rentable ou que vous souhaitiez vérifier la rentabilité d’une maison, notre service vous éclaire à distance. Notre outil est très précis et vous estime la rentabilité nette du bien qui vous intéresse.
Nous mettons à votre disposition nos équipes d’experts afin que vous puissiez obtenir des réponses précises, quel que soit le sujet de votre interrogation. De plus, vous avez également à votre disposition une recherche de biens automatisée en fonction de vos propres critères et vous êtes averti en direct lorsqu’une annonce correspond à votre projet.
Maintenant que nous avons décrypté ensemble comment optimiser sa rentabilité en immobilier, n’oubliez pas que la première pierre reste un financement longue durée et un apport le plus faible possible. Ces deux paramètres acquis, vous partez sur de bonnes bases pour faire de votre placement un investissement rentable !
