Location meublée fiscalité : un dispositif particulier

Dans le vaste monde des investissements immobiliers, il y en a qui sont réputés pour diminuer fortement son imposition. C’est notamment le cas si vous avez acheté un bien pour le louer en meublé. En effet, vous relevez alors du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qui est bien plus avantageux que le classique régime foncier dont les locations nues sont assujetties. Ici, vous êtes considéré comme une entreprise, avec les obligations comptables attenantes. Que vous soyez en Location Meublée Non Professionnelle (investissement LMNP) ou que votre activité soit exercée de manière professionnelle, votre fiscalité comporte des intérêts. Nous allons justement les aborder dans cet article, en plus de rappeler les cas où une exonération s’applique. 

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Mise à jour le 26 Juillet 2023
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Imposition location meublée : régime micro-BIC

Quand vous débutez dans le locatif meublé, vous êtes automatiquement considéré comme faisant partie du régime micro-BIC (sauf demande contraire de votre part). Pour être éligible à ce régime forfaitaire, le montant de vos recettes locatives perçues ne doit pas dépasser 72 600 €. Au-delà, vous passez directement au réel.

Son fonctionnement est aussi simple que la déclaration que vous devez faire. Sur l’ensemble des loyers et charges reçus de vos locataires déclarés, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué avant de calculer le montant de votre imposition. Votre taux dépend ensuite simplement de votre taux marginal d’imposition correspondant à la somme globale de tous vos revenus fiscaux confondus. Sachant que vous ne pouvez déduire aucune charge manuellement, ce régime d’imposition ne peut vous être favorable que dans le cas où vos frais déductibles sont bien inférieurs à la moitié de vos revenus locatifs.

Pour les loueurs en saisonnier, c’est la même règle qui s’applique, sauf dans deux cas. Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes sont plafonnés à 176 200 € de recettes annuelles et disposent d’un abattement de 71 %.

Pour déclarer vos revenus locatifs, il vous faut accéder à l’imprimé n° 2042 C PRO lors de votre déclaration de revenus annuelle. Ensuite, vous avez juste à indiquer l’ensemble des sommes perçues de vos occupants (loyers + charges) sur l’année de référence. Si c’est votre première location meublée et donc votre première déclaration, vous êtes alors un loueur en meublé non professionnel (statut LMNP). Dans ce cas, vous devez en plus remplir le formulaire P0i et l’envoyer à votre greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours suivants le début de votre activité de bailleur. Votre numéro de SIRET vous sera alors envoyé.

À lire aussi : Comment déclarer une location meublée selon sa fiscalité ?

Le régime réel : préféré du loueur en meublé non professionnel

Quand vous choisissez votre fiscalité en tant que LMNP, le régime réel devrait sans conteste être celui qui vous intéresse le plus, et c’est ce montage financier d’immobilier locatif que font la plupart des investisseurs de ce statut. Toutefois, rappelons l’une des conditions des LMNP, qui est le plafonnement à 23 000 € des recettes locatives annuelles, faute de quoi vous passez automatiquement en Loueur en Meublé Professionnel (statut LMP). Dans ce régime fiscal, vous déclarez vos revenus locatifs et vous déduisez de façon réelle toutes vos charges effectives.

En plus de cette défiscalisation immobilière bien plus avantageuse que le régime forfaitaire, la fiscalité de la location meublée au réel vous permet aussi de bénéficier d’un amortissement de la valeur de votre logement. Autrement dit, vous allez pouvoir déduire de vos revenus une partie du prix de votre bien chaque année, sur plusieurs dizaines d’années. Généralement, l’amortissement immobilier est lissé à raison de 2,5 à 4 % de déduction par an, sur plus ou moins 30 ans. Vous pouvez également amortir votre mobilier et chaque amélioration apportée à votre appartement ou maison en location meublée. Cette fois, cela s’étale sur des périodes allant de 5 à 10 ans, à condition que les meubles et équipements en question aient une valeur d’achat supérieure à 600 €, factures à l’appui.

En plus de l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, les dépenses suivantes sont potentiellement déductibles dans le cadre du régime BIC réel :

  • les frais d’agence et de notaire ; 
  • la taxe foncière ; 
  • les charges de copropriétés ; 
  • les intérêts du crédit immobilier ; 
  • les frais pour l’entretien et les réparations du logement, non supportés par le locataire ; 
  • les travaux de rénovation du bien ; 
  • etc.

Ce régime étant plus complexe à appréhender que le forfaitaire, il est fortement recommandé de se faire aider par un comptable pour éviter les erreurs, d’autant plus qu’un plan d’amortissement doit être établi en plus d’une parfaite tenue de comptes.

Location meublée fiscalité : le statut de loueur LMP

Heureusement, il n’y a pas que le statut LMNP qui possède des avantages dans l’imposition des locations meublées, même si c’est bien de lui que l’on parle le plus souvent. Si vos recettes dépassent les 23 000 € à l’année et excèdent 50 % de l’ensemble de vos revenus professionnels perçus, vous êtes considéré comme un loueur en meublé professionnel et vous rejoignez donc les LMP. Toutefois, pour affirmer que vous changez bien de statut et donc de fiscalité, faire appel à un fiscaliste peut s’avérer un gage de sûreté. Ici, l’assistance d’un comptable est dans tous les cas un indispensable pour vous aider dans votre comptabilité au quotidien.

En tant que LMP, vous pouvez bénéficier de 3 atouts majeurs pour alléger votre fiscalité :

1. L’imputation des déficits : une déduction d’un éventuel déficit sur vos revenus globaux de l’année est possible, à condition que cela ne provienne pas des amortissements. Ces derniers doivent être utilisés uniquement pour diminuer, voire pour ramener à zéro le bénéfice. Tout excédent de déficit se voit reporté sur vos revenus des 6 prochaines années, une aubaine pour votre imposition.

2. Les plus-values professionnelles : elles sont plus avantageuses que les plus-values immobilières des particuliers. Si votre activité LMP dure depuis au minimum 5 ans et que vous ne dépassez pas 90 000 € de recettes annuelles, vous êtes exonéré de taxe sur ces plus-values. Entre 90 000 € et 126 000 €, cette exonération est partielle.

3. La sortie de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : si la location meublée est votre source de revenus principale (vous n’exercez aucune autre activité professionnelle à temps plein), alors votre activité LMP peut se voir sortir de l’assiette de l’IFI. Pour vous assurer de votre éligibilité à ne pas soumettre vos biens loués à l’IFI, demandez la certification à un comptable.

Dans le même thème : Comment fonctionne la fiscalité en location meublée ?

Une exonération d’impôts dans 2 cas de projets locatifs

Pour louer en meublé une pièce de sa résidence principale 

Vous avez la possibilité d’être exonéré d’impôts sur vos loyers perçus en location meublée dans le cas où vous louez une ou plusieurs pièces de votre domicile. Le locataire en place doit quant à lui pouvoir justifier d’un CDD ou d’un contrat de travail saisonnier, et le prix du loyer ne doit pas être fixé trop haut. Par exemple, pour un bail signé en 2022, le montant maximum est de 192 € par m2 et par an en Île de France, et de 142 € pour le reste de la France. Chaque 1er janvier, les plafonds sont révisés.

Attention, ce cas spécifique d’exonération d’imposition devrait s’arrêter totalement au 31 décembre 2023.

Pour l’appellation particulière chambre d’hôte

Si votre stratégie locative repose sur le fait de mettre en location à la semaine ou au mois des chambres d’hôtes et que vos recettes ne dépassent pas les 760 € à l’année (sans compter les prestations annexes : ménage, petit déjeuner, wifi, etc.), alors vous pouvez prétendre à ne pas payer d’impôts dessus. En revanche, dès que vous dépassez ce plafond, chaque centime est imposé, y compris les prestations annexes !

Ce qu’il faut retenir

Comme vous l’avez vu, la fiscalité de la location meublée est globalement très intéressante pour un investisseur immobilier, qu’il soit particulier ou professionnel. La soumission au régime BIC plutôt qu’au foncier étant déjà un atout de taille. De plus, le statut LMNP au réel est tout de même celui qui engendre la plus forte rentabilité locative nette aux bailleurs particuliers grâce à tout le système de défiscalisation et d’amortissement qui s’y cache, pouvant faire facilement de l’ombre à la location nue.

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Location meublée fiscalité : FAQ

Quand déclarer une location meublée ?

La déclaration de votre activité de loueur en meublé non professionnel doit se faire dans les 15 jours suivant le début de ladite location. Pour cela, il vous faut remplir et envoyer le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez.

Comment répercuter la taxe foncière sur le locataire ? 

En tant que propriétaire bailleur, il est légalement interdit de faire payer la taxe foncière de son logement par son occupant. En revanche, la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères peut être payée par le locataire en place. 

Comment fixer le prix de son loyer ?

Pour fixer le bon prix, analysez les tarifs appliqués sur le marché locatif des biens de mêmes superficies et de mêmes types, pour choisir le vôtre selon la réalité actuelle, sans pour autant le brader. Dans certains cas, les loyers sont plafonnés, notamment si vous passez par un dispositif d’État (Pinel, Denormandie, etc.). Si vous souhaitez réviser votre loyer actuel, référez-vous à l’Indice de Révision des Loyers (IRL) pour faire votre calcul.

Poursuivez votre lecture : Comment calculer son impôt sur la plus-value immobilière ?

Marie
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