Faire louer son appartement : mise au point
Pourquoi faire louer son appartement ?
Aujourd'hui, acheter un appartement est bien plus accessible. Nul besoin d’un très grand capital de départ, vous pouvez investir grâce à un prêt immobilier. Attention tout de même, vous devez être capable d’immobiliser votre épargne sur au moins 9 ans. Lorsqu’un propriétaire décide de faire louer son appartement, il bénéficie d’une nouvelle entrée d’argent et donc d’un complément de revenu régulier. Le loyer perçu par les locataires permet dans un premier temps d’aider au remboursement du prêt, puis sera totalement destiné à la vie personnelle du propriétaire. Vous pourrez ainsi vous constituer une épargne pour votre retraite ou bien pour le financement des projets de vos enfants.
Certains investissements vous permettent de profiter d’avantages fiscaux. Faire louer son appartement sous loi Pinel permet une réduction d’impôts jusqu’à 14% du prix d'achat du logement. Autre exemple, l’achat d’un bien dans une résidence de services neuve ou rénovée et destiné à la location saisonnière est encadré par la loi Censi Bouvard. Elle permet une réduction d’impôts de 11% du prix d’achat sur 9 ans. La loi Malraux conditionne les biens dits anciens implantés dans une zone de protection du patrimoine. Les propriétaires peuvent ainsi déduire entre 22% et 30% du prix des travaux de rénovation.
Faire louer son appartement avec agence ou sans agence ?
Faire louer son appartement par une agence ou bien sans agence ne présente ni les mêmes avantages ni les mêmes inconvénients. Voyons ensemble à quoi vous attendre.
1. Faire louer son appartement par une agence
En faisant louer son appartement par une agence, vous bénéficiez d’une tranquillité d’esprit. L’agence gère absolument toute la gestion locative : rédaction du bail, état des lieux, recherche de locataires, etc. Sur le plan juridique, vous êtes également tranquille. L’agence est en veille permanente sur le marché de l’immobilier. Elle est au courant des nouvelles réglementations et des lois vous permettant de vous aider et d’anticiper de possibles litiges.
Mais faire louer son appartement par une agence immobilière à un certain prix. Les honoraires sont généralement compris entre 6% et 9% HT du montant annuel du loyer. Sans oublier tous les frais annexes ! Que ce soit pour l’état des lieux, la recherche du locataire, des frais supplémentaires vous sont facturés à vous et au futur occupant. Ces frais poussent d’ailleurs les personnes en recherche de logement à privilégier les locations par particulier pour ne pas payer de frais supplémentaires.
2. Faire louer son appartement sans agence
En décidant de gérer la location de votre logement seul, vous réalisez de grandes économies. Aucun frais annexe, vos dépenses sont celles du prêt immobilier, des éventuels travaux, des meubles dans le cadre d’un logement meublé et des possibles réparations pendant la location. Vous êtes totalement autonome et êtes en contact direct avec votre locataire. Vous pouvez donc intervenir rapidement en cas de problème : fuite, vols, non-paiement des loyers, dégradations du bien.
Attention cependant, vous devez être très disponible pour gérer votre bien seul. Que ce soit pour la recherche de locataire, l’entretien du bien, la gestion des imprévus, vous devez avoir du temps à consacrer. La partie administrative doit également être totalement gérée par vous. Vous devez ainsi avoir quelques notions en droits immobiliers, droits du propriétaire et du locataire, etc.
Pour aider les propriétaires dans leur gestion locative, il existe des plateformes de gestion locative en ligne. Horiz.io vous accompagne sans jamais prendre de décision à votre place : vue d’ensemble sur vos biens, documents administratifs à disposition ou encore conseiller en ligne pour répondre à vos questions. C’est un outil indispensable quand on fait louer son appartement sans agence.
Faire louer son appartement : les démarches
Vérifier que mon logement est aux normes
Pour faire louer son appartement, vous devez tout d’abord vous assurer qu’il est conforme aux normes encadrées par la loi du 6 juillet 1989. Votre logement doit :
- être composé d’un moins une pièce principale avec une surface habitable égale au minimum à 9 m2 et une hauteur sous plafond égale au minimum à 2,20 m
- ne présenter aucun risque pour la santé du futur locataire
- être équipé des éléments de confort indispensables : cuisines, toilettes, eau potable, éclairage et chauffage.
Choisir le statut de location
Faire louer son appartement, c’est également choisir quel type de location vous voulez effectuer. Location meublée, non meublée, saisonnière ? Chaque statut propose ses spécificités.
Sous location meublée, vous pouvez choisir entre le statut LMNP ou LMP. Un bail d’une location non meublée est de 3 ans renouvelable automatiquement. Sans oublier les avantages fiscaux. Renseignez-vous bien sur les avantages et inconvénients de chaque statut pour faire le choix le plus judicieux pour vous.
Établir les diagnostics obligatoires
À la signature du bail, vous devez remettre à votre locataire le dossier de diagnostic technique. Il comporte plusieurs diagnostics que vous devez réaliser dans votre appartement avant la location. On doit y retrouver :
- le diagnostic de performance énergétique DPE : donne une estimation de la consommation énergétique et des taux d’émissions de gaz à effet de serre
- le constat de risque d’explosion au plomb CREP : donne des informations sur la présence de plomb
- le diagnostic gaz et électrique : donnent un aperçu de la sécurité des installations électriques et gaz du bien
- l’état des risques et pollution ERP : permet d’indiquer si le bien est situé dans une zone à risque
- le diagnostic d’État des nuisances sonores et aériennes : informe le locataire de possibles nuisances aériennes
- le diagnostic Boutin : mesure la surface habitable d’un logement
- le diagnostic Amiante (sous demande du locataire) : donne des informations sur la présence d’amiante
Retrouvez plus d’informations dans notre article complet à ce sujet.
Fixer le loyer et le dépôt de garantie
Généralement, vous êtes libre de choisir le loyer que vous souhaitez mettre en place. Mais, dans certains cas, vous êtes soumis à des conditions spécifiques. Le loyer est plafonné pour :
- les biens soumis à des dispositifs d’investissement locatifs sous avantages fiscaux : Pinel, Scellier, Robien, etc;
- les biens achetés dans des villes soumises à l’encadrement des loyers situés en zones tendues telles que Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, les villes de Plaine Commune et Est Ensemble.
Pour fixer vos prix, regardez les annonces sur les sites spécialisés. Comparez les prix mis en place pour le même type de bien et dans le même secteur que votre bien. Vous pourrez ainsi vous aligner sur la concurrence.
Le dépôt de garantie vous préserve en cas de dégradation du logement ou d’impayé du loyer. Cependant, son montant est encadré par des normes :
- en location vide, il est limité à un mois de loyer hors charges
- en location meublée, il est limité à deux mois de loyers hors charges
- en bail mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie
Vous devez ensuite le restituer à la fin du bail lors de l’état des lieux de sortie (dans la mesure où le logement est rendu dans son état initial).
Se procurer tous les documents utiles à la location
Faire louer son appartement, c’est gérer beaucoup d’administratif. En tant que propriétaire, vous devez avoir tous les documents nécessaires à la location. Les principaux à avoir sous la main sont :
Chercher un locataire
Trouver un locataire demande du temps. Vous devez organiser vos visites, vous assurer que le locataire réponde à vos critères, qu’il possède des garants si besoin. Le locataire potentiel doit vous présenter tous les documents que vous avez demandés, de même pour le garant.
Découvrez tous nos conseils détaillés sur la recherche de locataire dans notre article à ce sujet.
Faire l’état des lieux
Le jour de l’état des lieux, vous remettez les clés à votre locataire et lui faites signer le contrat de location. Cette étape permet de prendre connaissance ensemble de l’état du logement. Vous devez passer dans toutes les pièces et être très précis dans la rédaction. Cela permettra à la fin de la location de prendre conscience des dégradations survenues pendant l’occupation du locataire.
Faire louer son appartement : cas particulier
La location airbnb
Faire louer son appartement sur airbnb en France est soumis à une réglementation très stricte. Vous êtes alors propriétaire d’un bien dit “meublé de tourisme”. Vous louez donc un bien à destination exclusivement de locataires pour des courtes durées. Vous devez indiquer la catégorie du logement que vous mettrez en location. Est-ce votre résidence principale, résidence secondaire ou un hébergement non résidentiel ?
S’il s’agit de votre résidence principale, vous avez droit de la louer dans la limite de 120 nuits par an.
La sous location
La sous location permet à votre locataire de louer votre bien pendant son absence. C’est souvent un moyen pour les locataires de récupérer un peu d’argent pour payer le loyer. Cependant, votre locataire ne peut pas mettre en place de sous-location sans votre accord. Vous devez lui donner votre accord par un écrit. Vous devez également être en accord avec le loyer qui sera demandé au sous locataire.
Sachez que le montant décidé ne peut pas être supérieur au montant du loyer de votre locataire.
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