Stratégie immobilier locatif : laquelle adopter ?

Dans cet article, découvrez comment sélectionner la meilleure stratégie d’immobilier locatif selon une succession de questions à se poser. Nous reviendrons également sur les principaux montages accessibles aux particuliers.

Fixer sa stratégie immobilière selon l’horizon de placement idéal

Dans un premier temps, si vous désirez vous lancer dans l’immobilier locatif, demandez-vous quelle finalité vous souhaitez atteindre avec ce placement. Cela peut paraître anodin comme questionnement, mais en réalité, la réponse va grandement différer d’une personne à une autre. En effet, si certains vont vouloir investir dans l’immobilier locatif pour préparer leur retraite, d’autres le feront pour assurer un avenir et payer des études à leurs enfants. Il se peut aussi que ça soit dans un but d’augmenter simplement son pouvoir d’achat mensuel grâce aux compléments de revenus générés, ou encore de constituer un patrimoine immobilier solide et assurer sa descendance.

Même si tous ces objectifs semblent en venir au même, ce n’est pas totalement le cas, puisque dans le cadre d’un parent souhaitant assurer la qualité de vie future de leurs enfants, alors peut-être vaudra-t-il mieux pour lui créer une SCI (Société Civile Immobilière) familiale pour en faciliter la gestion. Ensuite, chaque raison citée possède son propre horizon de placement, plus ou moins grand. Pour préparer une retraite, l’horizon est donc bien plus lointain que si le but premier est de payer des études à ses enfants. Enfin, votre âge joue tout autant un rôle, car il intéressera aussi votre banquier, et surtout la compagnie d’assurance qui vous proposera une assurance emprunteur pour votre crédit immobilier.

Dans ce sens, dans une stratégie axée sur le court à moyen terme (5 à 10 ans), alors la location meublée, saisonnière et le meublé de tourisme peuvent s’avérer des solutions intéressantes. Pour des horizons au-delà de 15 ans, la location nue et autres locations de longues durées seront plus intéressantes, même si la diversification portera bien mieux ses fruits comme nous le verrons plus bas. 

À lire aussi : Investissement locatif à plusieurs, comment ça marche ? 

Connaître son appétence au risque pour optimiser son investissement locatif

Et oui, investir dans l’immobilier locatif c’est aussi, comme nous l’avons introduit, prendre certains risques, que l’on sous-estime parfois bien trop, simple erreur de débutant. Toutefois, le pire peut largement être évité si l’on a les bons réflexes dès le début de son projet locatif. Cela réside par exemple dans le fait de faire une simulation de son investissement immobilier avant de passer à l’action. Pour ce faire, découvrez notre calculette intelligente directement en ligne qui vous donne une estimation précise de la rentabilité locative potentielle de votre bien à louer, ainsi que d’autres indicateurs de performances. De plus, les stratégies fiscales vous sont également proposées, et c’est à vous de comparer différents assemblages pour trouver votre montage idéal.

Outre cette étape qui est tout de même importante pour minimiser le risque de ne pas faire fructifier ses fonds, voire de réaliser une moins-value aux termes de sa détention de bien, vous pouvez vous interroger sur votre goût du risque :

• Suis-je capable d’assumer une perte de capital proportionnelle à la potentielle rentabilité de mon projet ? 
• Ai-je suffisamment mis ma famille à l’abri si le marché immobilier venait à trembler ?
• Ai-je bien diversifié mes actifs ? 
• Ai-je conservé des liquidités sur un livret A ou ouvert une ou plusieurs assurance(s)-vie ? 
• Suis-je en mesure de payer de ma poche les mensualités de mon logement mis en location s’il venait à se retrouver vacant quelque temps ? 
• etc. 

La liste est longue, mais toutes ces questions vous aideront sans conteste à vous positionner dans votre rôle d’investisseur et de pilier de votre foyer. Vous devez conscientiser chaque risque encouru, même si sur le papier, tout devait se dérouler parfaitement. Dans la vie, les aléas peuvent arriver et la meilleure façon de les affronter et de les vaincre, c’est simplement de s’y préparer. Plus votre rentabilité potentielle est élevée, plus vous devez vous assurer d’avoir de l’argent de côté au cas où un incident surviendrait, et vous devez garder sans cesse à l’esprit que le potentiel gain reste proportionnel à une potentielle perte.

Calcul rentabilité locative : déterminer une structure financière

Dans cet élan principal d'obtenir une bonne rentabilité locative pour atteindre votre but quel qu’il soit, vous devez vous pencher sur votre moyen de financer votre projet immobilier.

• Quelle est ma situation professionnelle ? Celle de mon conjoint ? Combien d’enfants à charge ? 
• Quels sont ma capacité d’emprunt et mon taux d’endettement ? 
• Ai-je un apport personnel ? Si oui, combien ? Sinon, ai-je d’autres produits d’épargne pouvant servir à rassurer mon banquier ? 
• Ai-je une bonne qualité de négociateur pour parvenir à obtenir un prêt à 110 % (sans apport) ? 
• Sur combien d’années voudrais-je emprunter ?
• etc.

Là encore, à vous de cibler les questions adéquates, et surtout, d’y répondre. En soi, ce n’est pas plus votre budget que la structure de votre financement qui est important pour la préparation et la réussite de votre investissement. Tout le socle de votre stratégie immobilière locative repose dessus.

En déduire la solution idéale parmi les stratégies locatives 

Pour enfin avoir le bon rendement locatif correspondant à votre profil d’investisseur dans la pierre, vous n’avez plus qu’à faire des déductions de ce que vous avez appris de vous lors de cet auto-interrogatoire. Pour les profils qui souhaitent investir à long terme avec peu de risque par exemple, la localisation du bien pourra être dans une grande ville comme Paris, Toulouse, Bordeaux ou encore Lille, là où les taux de vacances locatives sont bas et où la demande est permanente. Les programmes immobiliers tels que Pinel pour le neuf, Denormandie pour l’ancien, ou encore la loi Censi Bouvard pour les résidences de services, sont également idéals pour des stratégies à long terme, moyennant une défiscalisation intéressante.

Pour les plus animés par la soif de rentabilité élevée, sans pour autant garantie, des stratégies plus précises dans des coins moins peuplés, mais en développement, avec des espaces en cours d’urbanisation, etc. feront mieux l’affaire. Vous pourriez en profiter pour faire de la colocation, et ainsi toucher les jeunes actifs et les étudiants (plus de risque d’impayés, mais énormément de candidats), ou encore couplé de la location étudiante avec de la location saisonnière, incertaine, mais très fructueuse (si la localisation s’y prête), etc.

Parlons aussi du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui est très apprécié pour sa fiscalité avantageuse et l’amortissement immobilier et mobilier possible en régime réel. Ici, la gestion locative s’avère plus complexe que pour une location nue, mais les possibilités de rendements sont élevées, du fait des abattements fiscaux et des loyers plus élevés proposés. 

L’investissement locatif clé en main avec Horiz.io

Que vous ayez enfin trouvé votre stratégie immobilière locative idéale ou que vous pensiez être sur le bon chemin, pour le vérifier, peu de choix s’offrent à vous. C’est pourquoi Horiz.io met à votre disposition une plateforme en ligne dédiée à vous faciliter la vie dans votre projet financier. Découvrez l’investissement locatif clé en main, conçu pour véritablement maximiser vos chances de rentabiliser votre placement.

Stratégie immobilier locatif : FAQ

Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ? 

Bien que plus sujet au turn-over et impliquant davantage le propriétaire bailleur dans la gestion locative de son bien immobilier, c’est la location meublée qui s’avère la plus rentable. De plus, elle permet à elle seule de cumuler de multiples stratégies immobilières avec le court et le long terme (location étudiante, saisonnière, colocation, bail mobilité, etc.)

Pourquoi les gens n’investissent pas dans l’immobilier ? 

Sans faire de généralisation, bon nombre de particuliers qui ne se lancent pas dans le locatif et qui ont les moyens, agissent ainsi parce qu’ils ont peur de ne pas avoir assez de temps pour assurer la gestion locative, en plus de penser de manière plus globale, que les inconvénients dépassent largement les avantages. En réalité, la désinformation est à l’origine de ces pensées, et la prise de connaissance de solutions digitales déployées aujourd’hui pour soulager les investisseurs, comme celle d’Horiz.io, peut grandement les faire changer d’avis ! 

Comment savoir si un bien locatif est rentable ? 

Pour en être sûr, il faut faire le calcul de sa rentabilité locative nette après impôts, mais aussi calculer d’autres indicateurs de performance immobilière, comme le TRI (Taux de Rendement Interne) et l’indissociable VAN (Valeur Actuelle Nette) de son bien mis en location. Idéalement, ces formules sont à réaliser en amont d’un projet afin d’en valider la viabilité sur le long terme. Ensuite, faire le point régulièrement est important. 

Poursuivez votre lecture : 10 astuces pour optimiser un investissement immobilier locatif