Qu’est-ce qu’un simulateur de projet locatif ?
Un simulateur ou une calculette de rendement locatif sert à chaque investisseur à se projeter dans l’achat de son logement à but locatif. En effet, lorsque vous achetez un appartement pour le louer, il est préférable de vérifier plusieurs points en amont, afin de placer votre argent dans un appartement ou une maison potentiellement rentable.
De la même manière qu’un simulateur de prêt immobilier, faire une simulation de rendement locatif se fait en ligne et prend peu de temps pour l’utilisateur. Évidemment, vous pourriez vous contenter d’un stylo et d’un papier ou bien simplement d’un tableau Excel, seulement le résultat ne serait pas aussi complet et détaillé. Grâce à un logiciel digital, les formules sont réalisées pour vous en quelques secondes à la fin du formulaire que vous remplissez. Il vous permet alors d’obtenir la rentabilité locative nette de charges de votre placement immobilier, bien plus parlant qu’un chiffre brut. En effet, le simulateur d’estimation de bien immobilier vous pose les bonnes questions pour obtenir le plus de paramètres possible sur votre investissement locatif. Quels sont ces critères ? Voyons cela plus en détail.
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Les critères considérés par un simulateur d’achat immobilier
Le type de bien acheté pour être loué : les petites surfaces gagnantes
L’un des premiers facteurs à prendre en compte et qui est comptabilisé dans la calculette de rendements immobiliers en ligne, est le type de votre placement. Acquérir un appartement de 30 m2 dans une zone universitaire est bien différent de l’achat d’une maison de 150 m2 à la campagne. C’est pourquoi si vous utilisez un simulateur en ligne, vous devez indiquer le type de logement que vous détenez ou que vous envisagez d’acheter. Ce critère est décisif dans le potentiel rentable de votre placement dans la pierre.
D’ailleurs, saviez-vous que les logements à petite surface (studio, T1, T2) sont les vainqueurs comparés aux maisons, T4 ou T5 ? En effet, ces biens se louent en fait plus rapidement du fait de la liquidité du marché en termes de potentiels locataires intéressés. Il est bien connu que plus un logement est spacieux et avec beaucoup de chambres à coucher, plus le risque de vacances locatives est élevé. Cela signifie que les propriétaires bailleurs sont plus susceptibles d’être confrontés à de plus longues périodes de creux sans locataires, et donc en devant régler eux-mêmes leurs mensualités pendant ce temps.
Néanmoins, ce propos reste à nuancer, car la localisation du bien immobilier intervient également dans le calcul de son rendement en ligne.
Le secteur géographique de son investissement locatif
La localisation de votre achat immobilier est cruciale dans le calcul de rendement de votre projet locatif. En effet, même si nous savons que le taux de rentabilité immobilière brut moyen est de 5,9 % en France en 2022 (source : Le Journal du Net), cela n’en reste pas moins une moyenne, et un chiffre brut. Et oui, un studio acheté à Paris pour être loué ne représente pas le même potentiel locatif qu’un bien similaire de même superficie en Auvergne. D’ailleurs, la rentabilité immobilière est bien souvent meilleure en province que dans les grandes villes, en raison des prix du marché beaucoup plus élevés dans les zones à forte tension locative comme Paris, Marseille ou encore Lyon.
Même s’il est préférable pour un investisseur débutant de placer son argent en achetant un appartement près de son lieu de résidence principale, vous pouvez tout à fait faire un autre choix. C’est le cas notamment si votre stratégie immobilière vous emmène à louer à des vacanciers et que vous n’habitez pas une zone touristique.
La stratégie locative au cœur de la réussite de son projet immobilier
Il n’y a pas qu’une seule façon d’investir dans l’immobilier locatif, et c’est bien cela qui est avantageux ! Vous avez le choix de sélectionner la stratégie qui correspond le mieux à votre mode de vie et à votre manière de percevoir l’investissement financier. Parmi les différentes options qui s’offrent à vous, vous avez la possibilité de vous tourner notamment vers :
- l’achat de bien neuf ;
- la rénovation ou réhabilitation de bien immobilier ancien ;
- la location meublée ;
- louer à nu [sans équipements ni meubles] ;
- faire de la location saisonnière ;
- louer à des étudiants en résidence, etc. [loi Censi Bouvard]
Ces exemples stratégiques sont évidemment cumulables, puisque vous pouvez tout à fait investir dans l’ancien puis louer en meublé uniquement durant les périodes estivales. Le tout s’avère de rester cohérent dans la mise en place de votre plan d’action, afin de maximiser le potentiel locatif de votre projet immobilier. Dans ce sens, la fiscalité est entièrement liée à ces diverses options, et c’est à partir de cela que votre choix doit s’arrêter, afin d’être le plus réaliste et pragmatique possible.
D’ailleurs, si vous hésitez entre plusieurs stratégies locatives à cause de questions d’ordres fiscales, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur de rendement locatif !
Le régime d’imposition : le socle du potentiel de rendement d’un bien
Enfin, même si vous avez en horreur la fiscalité comme la majeure partie des contribuables français, ce domaine est pourtant déterminant pour calculer la rentabilité de votre projet locatif grâce à un simulateur en ligne ! Dans les faits, quand vous avez un taux de rendement brut, l’objectif est de trouver le taux net de charges, et le paiement de vos impôts en fait entièrement partie. Comme nous venons de le voir en parlant des stratégies locatives existantes, chacune d’entre elles repose sur des régimes fiscaux divers.
Si nous reprenons les options énoncées et que nous ajoutons les paramètres fiscaux, voici ce que cela donne :
- Pour l’achat d’un appartement neuf : la loi Pinel et Pinel + jusqu’à la fin de l’année civile 2024 est un programme immobilier visant à faciliter l’accès aux logements neufs pour booster ce marché. Des déductions d’impôts allant jusqu’à 21 % de votre investissement sont alors possibles.
- Le dispositif Malraux est applicable aux propriétaires d’immeubles anciens situés dans des zones protégées qui les rénovent dans un but locatif. De nombreux critères sont à respecter pour pouvoir profiter de cette loi et de ses avantages [22 % à 33 % d’abattements sur le montant des rénovations]. La loi Denormandie quant à elle est réservée aux acheteurs de biens anciens et permet une défiscalisation intéressante pour les travaux réalisés [qui doivent représenter 25 % du coût du projet immobilier].
- Pour louer en meublé, vous devez disposer du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel [LMNP] qui relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux [BIC]. Ici, vous êtes imposé comme un commerçant, ce qui apparaît moins coûteux que le régime foncier classique, car vous pouvez déduire vos frais liés à l’entretien et à l’équipement du logement. Ainsi, de nombreux investisseurs optent pour ce type de location.
- À l’inverse, lors d’une location à vide ou nue, vous mettez à disposition de vos locataires les murs uniquement. Vous relevez alors du régime foncier et de la fiscalité l’accompagnant. Ici, beaucoup d’acheteurs optent en parallèle pour l’un des programmes de défiscalisation de l’État pour pallier une imposition plus « rigide ».
- Pour les acheteurs dans des résidences de services, la loi Censi Bouvard s’applique et permet de défiscaliser sur 9 ans à partir du coût votre placement.
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L’investissement locatif clé en main : de la simulation immobilière à la gestion locative grâce à Horiz.io !
Chez Horiz.io, nous sommes spécialisés dans l’investissement immobilier locatif simplifié. En résumé, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet, de la recherche de biens, en passant par la simulation de rendements et jusqu’au pilotage de gestion locative en ligne ! Notre objectif est d’offrir à nos utilisateurs la possibilité de devenir investisseur de manière rentable dès leur premier placement dans la pierre, à l’aide de nos outils digitaux. En plus du simulateur en ligne, nous vous proposons un véritable soutien dans la gestion de votre patrimoine au quotidien, pour que vous avanciez entouré de spécialistes. En plus, ce logiciel de gestion immobilière digitale est déductible d’impôts en fonction de votre régime fiscal.
Concernant la calculette de rentabilité locative Horiz.io, elle est ergonomique et simple d’accès, même pour un jeune propriétaire novice dans le secteur. D’ailleurs, elle est parfaite pour vous familiariser avec le monde de l’immobilier, car vous y apprenez les facteurs de rentabilité et les indicateurs pouvant vous indiquer directement le potentiel de votre achat locatif.
Pour en savoir plus : Comment utiliser correctement une calculette de rentabilité locative ?
Simulateur immobilier : ce qu’il faut retenir
L’utilisation d’un logiciel de calcul de rendement locatif n’est pas une obligation, mais s’avère être un outil puissant dans la mise en place de votre projet immobilier. Si vous recherchez le meilleur moyen de vous projeter en tant qu’acheteur et rentier grâce à un ensemble de chiffres précis, alors cette solution innovante est faite pour vous !
